Vay ngân hàng để mua nhà – hay còn gọi là dùng đòn bẫy tài chính. Đây là phương pháp tuyệt vời giúp tối ưu lợi tức của các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Tuy nhiên nó chỉ thật sự hữu hiệu khi thị trường tốt và giá trị Bất Động Sản tăng nhanh. Nếu như thị trường xấu hoặc giá trị BĐS đứng yên. Thì đòn bẫy tài chính này sẽ là một gánh nặng rất lớn. Vậy, đối với những người mua nhà lần đầu, có nên vay ngân hàng để mua nhà. Những sai lầm mà mọi người thường gặp phải.
Mời quý Anh/Chị cùng tìm hiểu sâu sắc vấn đề này qua góc nhìn của những nhà môi giới chuyên nghiệp nhà Casland nhé.
Vay ngân hàng mua nhà là như thế nào?
Vay ngân hàng mua nhà là phương án được nhiều người lựa chọn khi muốn sở hữu ngay một căn nhà nhưng chưa có đủ tiền để trả ngay trong một lần.
Ví dụ: Bạn muốn mua một căn hộ trị giá 2 tỷ nhưng bạn mới chỉ có 500 triệu. Với số tiền này bạn mới chỉ sở hữu được 25% căn hộ và để mua được nhà, bạn cần vay người thân hoặc ngân hàng thêm 1 tỷ 500 triệu tương đương với 75% giá trị căn hộ.
Hiện nay, nhiều ngân hàng có chương trình vay mua nhà trả góp để hỗ trợ tài chính cho những người chưa có đủ tiền để mua nhà.
Các gói vay vốn sẽ từ 25% – 70% giá trị của căn nhà. Có một số ngân hàng thì số tiền cho vay có thể lên tới 80% hoặc 100% giá trị ngôi nhà.
Sau đó, khách hàng có thể trả góp cho ngân hàng với số tiền lãi + tiền gốc định kỳ hàng tháng trong vòng 10 – 20 năm. Hoặc có thể trả hết bất cứ lúc nào có đủ tiền ( để tránh trả thêm lãi cho ngân hàng )
Ví dụ:
Ban vay ngân hàng 1 tỷ 500 triệu trong thời gian 15 năm (180 tháng) với lãi suất 10%. Vậy, mỗi tháng bạn phải trả số tiền gốc và lãi suất như sau:
Số tiền gốc: 1 tỷ 500 triệu/180 tháng = 8.333.333 vnd
Số tiền lãi suất: (1 tỷ 500 triệu/12 tháng) x 10% = 12.500.000 vnđ
Như vậy, mỗi tháng bạn sẽ phải trả cho ngân hàng số tiền là 20.833.333 vnđ
Không chỉ có cá nhân vay tiền mua nhà để ở, mà còn có các nhà đầu tư, doanh nghiệp vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản. Hình thức sử dụng vốn này gọi là đòn bẩy tài chính.
Đòn bẩy tài chính được sử dụng khá phổ biến trong đầu tư Bất Động Sản. Giúp nhà đầu tư tăng tỷ suất sinh lời/ vốn đầu tư, gia tăng tài sản của mình một cách nhanh chóng.
Ví dụ: Bạn có 400 triệu và bạn vay ngân hàng thêm 1 tỷ để mua căn hộ giá 1 tỷ 400 triệu. Sau đó bạn rao bán căn hộ với giá 2 tỷ. Sau khi trả 1 tỷ cho ngân hàng và các chi phí liên quan thì bạn sẽ lời được từ 200 – 300 triệu.
Tỷ suất sinh lời khi vay ngân hàng: 300 triệu/400 triệu= 75%
Tỷ suất sinh lời khi không vay ngân hàng: 600triệu/1,4 tỷ= 42%
Như vậy, với một số tiền nhỏ hơn, sử dụng gói vay ngân hàng, bạn sẽ đem về tỷ suất sinh lời cao hơn so với bỏ vào một số vốn lớn.
Có nên vay ngân hàng mua nhà?
Ưu điểm của hình thức vay ngân hàng mua nhà:
- Người mua nhà sẽ có nhà ngay mà không chờ nhiều năm cho tới khi tích góp đủ số tiền.
- Đòn bẫy giúp gia tăng nhanh tài sản của nhà đầu tư, tối ưu hóa tỷ suất lợi nhuận
- Áp lực của khoản vay cũng là một yếu tố gia tăng nỗ lực kiếm tiền và tiết kiệm của bạn hơn
Nhược điểm của việc vay tiền ngân hàng:
- Trong thời kỳ suy thoái hoặc sản phẩm đầu tư BĐS không đem lại lợi nhuận tương xứng. Khoản vay sẽ là một áp lực lớn đối với nhà đầu tư
- Nếu khoản vay của bạn không hợp lí ( vay quá khả năng chi trả ): Tạo nên áp lực cực kỳ lớn trong cuộc sống.
- Chi trả một khoản lãi suất theo từng tháng mà mình không lường trước được ( vì lãi suất vay vốn thả nổi theo thị trường )
Mua nhà là việc quan trọng với bất cứ ai mong muốn có một cuộc sống ổn định và tự chủ vì có được một tài sản của mình thay vì đi thuê nhà của người khác.
Tuy nhiên, đây là việc không hề dễ dàng với nhiều người vì nhà là loại hình tài sản có giá trị lớn mà không phải ai cũng có đủ điều kiện tài chính để trả luôn trong 1 lần.
Đối với nhiều người, họ cần phải tích cóp tiền trong nhiều năm thậm chí là cả đời để có một ngôi nhà. Vì vậy, vay tiền ngân hàng là một giải pháp giúp họ dễ dàng sở hữu được một ngôi nhà ngay khi còn trẻ.
Có nên vay ngân hàng để mua nhà khi chưa tích lũy đủ tiền là trăn trở của nhiều người hiện nay.
Hiện nay,
Nhiều ngân hàng có chương trình cho vay tiền mua nhà với các ưu đãi hấp dẫn với vốn vay lên tới 70% giá trị của tài sản và thời gian trả kéo dài từ 10 – 25 năm. Những điều này tưởng chừng như sẽ thu hút nhiều người tìm đến các ngân hàng để vay tiền mua nhà mà không cần đặt ra câu hỏi “Có nên vay ngân hàng mua nhà?”
Sở dĩ câu hỏi này vẫn khiến nhiều người băn khoăn vì vay tiền mua nhà trả góp sẽ tạo ra nhiều áp lực cho người đi vay. Trường hợp này thường xảy ra với những người có thu nhập thấp hoặc thu nhập không ổn định mà có mức vay vượt quá khả năng chi trả nợ gốc và lãi hàng tháng. Khi khoản tiền trả góp và lãi suất hàng tháng vượt quá 60% thu nhập thì sẽ gây nên áp lực cho người vay vì họ sẽ gặp khó khăn để trang trải tiền sinh hoạt phí.
Vậy có nên vay tiền ngân hàng mua nhà trả góp không?
Câu trả lời sẽ phụ thuộc vào khả năng tài chính và cách lựa chọn hình thức vay của từng gia đình.
Câu trả lời sẽ là có với những người có thu nhập cao và ổn định hàng tháng, mức tiền trả góp và lãi suất không vượt quá 60% thu nhập hàng tháng của họ. Với những người có thu nhập trung bình hoặc không ổn định thì cần phải có lựa chọn vay phù hợp với khả năng chi trả của mình.
Bên cạnh đó, trước khi quyết định ký hợp đồng vay tiền mua nhà bạn cần phải nắm rõ những lưu ý dưới đây để tránh những rủi ro không mong muốn.
Những lưu ý khi vay tiền ngân hàng để mua nhà
Mua nhà trả góp là lựa chọn phổ biến hiện nay của nhiều người. Giải pháp này sẽ không gây ra áp lực nếu bạn nắm rõ những điều quan trọng dưới đây.
Chọn chủ đầu tư uy tín
Tìm hiểu về chủ đầu tư là việc rất quan trọng khi bạn quyết định mua nhà. Bởi vì nếu bạn mua căn hộ trong một dự án thiếu hồ sơ pháp lý, chủ đầu tư không thực hiện đúng các quy định của Luật pháp thì căn hộ của bạn sẽ không được cấp sổ hồng. Bạn nên xem xét việc này trong trường hợp xấu nhất khi bạn không có khả năng trả nợ cho ngân hàng và muốn bán nhà để có tiền chi trả. Bạn sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng lại cho người khác.
Bạn sẽ rơi vào tình trạng khốn khổ vì không có sổ hồng khi chọn chủ đầu tư không uy tín.
Ngoài ra, bạn còn có thể gặp các rủi ro khi gặp chủ đầu tư không uy tín khác như tiến độ dự án bị trì trệ nhiều năm. Bạn sẽ phải chờ đợi trong nhiều năm mới có nhà ở. Hoặc chất lượng công trình không đảm bảo chất lượng, xuống cấp nhanh chóng, chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư,… Do đó, lựa chọn chủ đầu tư uy tín là việc phải làm đầu tiên khi bạn có ý định mua nhà.
Nắm rõ các điều khoản trong hợp đồng vay vốn
Trước khi quyết định ký vào hợp đồng vay vốn bạn cần đảm bảo rằng mình đã nắm rõ về khái niệm lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi, cách thức tính lãi, tiền phạt khi thanh lý hợp đồng.
Lãi suất ưu đãi
Trong các nội dung quảng cáo bạn đọc hay lời tư vấn từ nhân viên môi giới bạn thường được nghe những mức lãi suất hấp dẫn (ví dụ: 5%/năm). Bạn cần chú ý về thời gian áp dụng mức lãi suất này. Thông thường mức lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng trong khoảng thời là 6 tháng đầu hay 1 năm đầu tiên. Sau đó ngân hàng sẽ tính lãi suất theo mức khác và tất nhiên sẽ cao hơn mức ưu đãi. Mức lãi suất mới này gọi là lãi suất thả nổi.
Lãi suất thả nổi
Lãi suất thả nổi sẽ cao hơn lãi suất ưu đãi và không ổn định. Các ngân hàng sẽ tính mức lãi suất này theo công thức lãi suất huy động tối đa của ngân hàng + biên độ (ví dụ: 2%, 4%, 7% tùy ngân hàng).
Ví dụ: Ngân hàng có chính sách ưu đãi áp dụng trong năm đầu tiên là 5%/năm. Vậy thì khi hết 12 tháng mức lãi suất ưu đãi này sẽ không được áp dụng nữa. Lúc này ngân hàng sẽ dựa vào mức lãi suất huy động tối đa của ngân hàng tại thời điểm đó để tính. Giả sử mức lãi suất huy động là 8,5%/năm, biên độ là 3% thì lãi suất bạn phải trả sẽ là 11,5%.
Bạn nên tính toán khả năng trả nợ của gia đình mình dựa trên mức lãi suất thả nổi cao nhất có thể xảy ra để tránh tình trạng tiền trả góp vượt quá thu nhập hàng tháng, dẫn tới áp lực tài chính.
Điều khoản tiền phạt trong hợp đồng
Trong hợp đồng vay vốn sẽ có 2 mức phạt mà bạn cần quan tâm đó là tiền thanh lý hợp đồng trước thời hạn và thanh toán chậm quá hạn. Ở một số ngân hàng, bạn sẽ phải trả một khoản phí phạt khi trả hết số nợ trước thời hạn trong hợp đồng. Tuy nhiên, có ngân hàng sẽ miễn phí khoản này. Do vậy, bạn cần phải đọc kỹ mục này trước khi ký để không bị bất ngờ khi phải trả thêm một khoản tiền cho ngân hàng dù hoàn thành nợ trước hạn.
Hãy đọc kỹ hợp đồng trước khi ký vay vốn để tránh những rủi ro về tài chính sau này.
Đối với các trường hợp trả nợ chậm sẽ bị ngân hàng phạt và ghi nợ xấu. Nếu bạn bị đánh nợ xấu trong hồ sơ của mình thì sẽ gặp khó khăn trong việc vay vốn trong tương lai.
Đánh giá được năng lực tài chính
Bạn cần đánh giá được các nguồn thu nhập của gia đình mình có đủ để chi trả cho các khoản tiền trả góp và lãi suất hàng tháng, tiền sinh hoạt phí, chi phí phát sinh hoặc các tình huống bất ngờ xảy ra hay không. Theo các chuyên gia, số tiền trả góp và lãi suất ngân hàng không nên vượt qua 60% thu nhập hàng tháng của bạn. Nếu vượt quá bạn sẽ gặp khó khăn trong cuộc sống hàng ngày, bị áp lực về tài chính.
Bạn nên tính toán khả năng trả nợ của mình trong các trường hợp xấu như công việc bị ảnh hưởng bởi dịch, thất nghiệp, ốm đau, sinh con, lãi suất thả nổi tăng lên,… Điều này sẽ giúp bạn chuẩn bị sẵn sàng các phương án dự phòng cho tương lai.
Các chuyên gia cũng khuyên rằng, bạn chỉ nên vay từ 30 – 50% giá trị ngôi nhà dù rằng ngân hàng có thể cho bạn vay từ 70% – 100% giá trị. Bởi vì bạn sẽ không biết được các rủi ro có thể xảy tới trong tương lai. Việc vay nhiều dẫn tới áp lực trả nợ cao sẽ khiến bạn cảm thấy bất an và có một gánh nặng lớn trong cuộc sống.
Vậy “có nên vay ngân hàng mua nhà nếu chưa tích lũy đủ tiền?” Câu trả lời sẽ phụ thuộc vào điều kiện hoàn cảnh của bạn. Lời khuyên dành cho bạn là tìm hiểu thật kỹ các thông tin, đối chiếu với nhiều nguồn khác nhau để đưa ra quyết định phù hợp với bản thân mình nhé. Hãy để ngôi nhà mang tới hạnh phúc cho gia đình mình thay vì những gánh nặng trong nhiều năm nhé.
