Đây là bài viết dành cho những ai đang có nhu cầu và đang quan tâm tới tình hình căn hộ chung cư TPHCM năm 2023.
Năm 2022 và đặc biệt 2023 là giai đoạn Bất Động Sản rơi vào thời kỳ suy thoái. Đây là một thách thức nhưng cũng là cơ hội hiếm có cho tất cả những ai tham gia vào lĩnh vực này. Bài viết sẽ đánh giá lại thực trạng căn hộ ở TPHCM năm 2022 và đưa ra một số dự đoán của các chuyên gia đối với thị trường năm 2023 – 2025. Hy vọng những thông tin khách quan này sẽ giúp bạn hiểu được thị trường và đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CĂN HỘ CHUNG CƯ TPHCM NĂM 2022
#A. Đánh giá chung
Sau một thời gian phát triển nóng từ giai đoạn 2016 – 2019, thị trường căn hộ tại TP.HCM bắt đầu suy giảm do những vướng mắc về pháp lí, những biến động lớn của thế giới như: dịch covid 19, chiến tranh & và gần đây nhất là suy thoái kinh tế. Năm 2022 là năm rõ nhất về sự thoái trào của thị trường căn hộ với: Nhu cầu giảm rõ rệt, lượng căn hộ mở bán giảm mạnh, giá bán đi ngang nhưng có rất nhiều chính sách ưu đãi và chiết khấu.
#B. Nguồn cung
Lượng căn hộ mở bán mới trong năm 2022 tại Tp.HCM khá hạn chế – khoảng 18.809 căn, cao nhất vào quý 2, sau đó giảm dần đến hết năm.
- Trong đó có rất nhiều dự án cũ mở bán các đợt tiếp theo như: Vinhomes Grand Park quận 9, The Metropole Thủ Thiêm, The River Thủ Thiêm, Akari City quận 8, Mizuki Park Bình Chánh, Shizenhome quận 7….
- Các dự án mở bán mới hoàn toàn: Mt East Mark city quận 9, Thủ Thiêm Zeit River, Moonlight Avenue Thủ Đức, Dragon Sky View Thủ Đức, Urban Green Thủ Đức
Khu vực có căn hộ mở bán mới chủ yếu tập trung ở khu Đông: quận 2, quận 9, Thủ Đức ( thuộc Thành phố Thủ Đức ). Tập trung ở phân khúc căn hộ trung cấp đến hạng sang. Thấp nhất ở MT East Mark City (33-36tr/m2) và cao nhất tại Metropole Thủ Thiêm ( 250 – 300tr/m2 )
#C. Nguồn cầu – tỷ lệ hấp thụ
Do lượng căn hộ mở bán mới khá hạn chế nên tỷ lệ hấp thụ khá cao, nhưng từ quý 2 trở đi – với tình hình thị trường cũng như biến động kinh tế xấu đi. Nhu cầu mua giảm rõ rệt.
#D. Giá bán
Thị trường sơ cấp
- Trong 6 tháng đầu năm, giá bán có xu hướng tăng nhẹ và tập trung ở phân khúc trung cấp.
- 6 tháng cuối năm, dưới nhiều áp lực, giá căn hộ vẫn đi ngang. Nhưng các Chủ đầu tư bắt đầu áp dụng các chính sách ưu đãi và giảm giá mạnh.
Thị trường thứ cấp
- Có sự giảm nhẹ theo quý.
Mua nhà ở những khu vực vệ tinh của TPHCM là xu hướng hiện nay.
Thị trường cho thuê
- Sau đợt dịch covid, thị trường căn hộ cho thuê bắt đầu phục hồi và tăng ấn tượng.
#E. Các yếu tố tác động đến thị trường 2022 – 2023
Chính sách siết tín dụng – tăng lãi suất
“Dù nguồn vốn tín dụng năm 2022 vẫn tăng 15% đổ vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, vốn trong quý 1 và quý 2 của năm 2022 tăng quá nhanh, dẫn đến việc quý 3 phải “phanh gấp”. Mặt khác, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng” – TS Cấn Văn Lực
Trái phiếu bất động sản đến hạn trả + khủng hoảng niềm tin: dẫn đến tắc nguồn vốn dài hạn của các doanh nghiệp
Khung pháp lí
70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022 là: vướng mắc pháp lí
“Bất động sản chịu sự điều tiết của 9 luật và 20 thủ tục hành chính, dẫn tới sự chồng chéo và không thống nhất trong các quy định”
Luật sửa đổi đất đai
Năm 2022 là năm bắt đầu giai đoạn lấy ý kiến – thảo luận về dự thảo luật sửa đổi đất đai. Đến tháng 10/2023, sẽ trình Quốc Hội thông qua.
- Thuế bất động sản
Có 2 đề xuất chính đang trong quá trình thảo luận – lấy ý kiến:
Xem Ngay: Danh sách 20+ dự án căn hộ chung cư mở bán tại TpHCM năm 2024
#F. Bài phân tích thị trường và các dự án mở bán tại từng quận/huyện:
Phân tích thị trường căn hộ quận 1
Phân tích thị trường căn hộ quận 2
Phân tích thị trường căn hộ quận 3
Phân tích thị trường căn hộ quận 4
Phân tích thị trường căn hộ quận 5
Phân tích thị trường căn hộ quận 6
Phân tích thị trường căn hộ quận 7
Phân tích thị trường căn hộ quận 8
Phân tích thị trường căn hộ quận 9
Phân tích thị trường căn hộ quận 10
Phân tích thị trường căn hộ quận 11
Phân tích thị trường căn hộ quận 12
Phân tích thị trường căn hộ quận Thủ Đức
Phân tích thị trường căn hộ quận Bình Thạnh
Phân tích thị trường căn hộ quận Gò Vấp
Phân tích thị trường căn hộ quận Phú Nhuận
Phân tích thị trường căn hộ quận Tân Bình
Phân tích thị trường căn hộ quận Bình Tân
Phân tích thị trường căn hộ huyện Bình Chánh
Phân tích thị trường căn hộ huyện Nhà Bè
DỰ ĐOÁN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ Ở TPHCM GIAI ĐOẠN 2023 – 2025
A. Kịch bản nào cho thị trường căn hộ năm 2023
1. Nguồn cung
Năm 2023 sẽ chứng kiến lượng căn hộ mở bán giảm rõ rệt.
Các dự án cũ.
Từ đầu 2023, có một số dự án sau nhiều năm bị vướng mắc thủ tục pháp lí. Bắt đầu được Tp.HCM tập trung giải quyết để tiếp tục triển khai & mở bán rổ hàng còn lại
Một số cái tên nổi bật như: Dela Sol quận 4, The Grand Manhattan quận 1, King Crown Infinity…
Các dự án tiếp tục mở bán tòa mới: Masterise Boulevard quận 9, The Beverly Solari, MT Eastmark quận 9, Celesta Height Nhà Bè, Thủ Thiêm Zeit River, Akari City Bình Tân, Essensia Nam Sài Gòn, The Global city….
Dự án mới?
Xuất hiện 2 trường phái trong năm 2023.
- Trường phái 1: Các chủ đầu tư muốn huy động vốn để giải quyết vấn đề dòng tiền: Công bố các dự án căn hộ mới toanh, chưa hoàn thiện xong pháp lí và móng hầm. Đổi lại, khách hàng đầu tư sẽ nhận được ưu đãi hấp dẫn, lịch thanh toán giãn trong nhiều năm, chỉ 5 – 10% trong năm đầu tiên.
Các dự án điển hình như: 9X An Sương, Elysian Quận 9, Avatar Thủ Đức…
- Trường phái 2: Chủ đầu tư chờ đợi thị trường tốt lên, chờ đợi hoàn thiện các thủ tục pháp lí.
Các dự án sẽ mở bán trong nửa cuối 2023: Eco Smart City Thủ Thiêm, The Privia Bình Tân, Sakura Heights – FiFa City, Vạn Phúc Center Thủ Đức…
Có mở bán rầm rộ các dự án “căn hộ nhà ở xã hội”?
Ngày 3/4/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà vừa ký Quyết định 388/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030.
Với chủ trương mạnh mẽ từ chính phủ, sẽ có nhiều ưu đãi và đặc quyền dành cho các Chủ Đầu Tư trong việc xây dựng NOXH. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập để phát triển mạnh NOXH như quyết định trên yêu cầu, đặc biệt đối với thị trường đắt đỏ như tại Tp.HCM. Vậy nên, Năm 2023 sẽ là năm bản lề để các Chủ Đầu Tư lên phương án cho kế hoạch phát triển NOXH. Hy vọng, trong năm 2024 sẽ có nhiều dự án phân khúc thu nhập thấp được triển khai.
Riêng trong 2023, vẫn có một số dự án NOXH đang và sắp triển khai như: Dự án NOXH Phường Long Trường, quận 9 của CĐT Điền Phúc Thành, NOXH Thủ Thiêm Green House quận 2…
2. Nguồn cầu – bao giờ niềm tin quay trở lại?
Thực tế, với mức giá cho thuê đang phục hồi mạnh mẽ, nhu cầu nhà ở tại Tp.HCM vẫn luôn ở mức cao, đặc biệt tại các phân khúc bình dân & trung cấp. Các dự án mới: với nhu cầu thực, tính pháp lí an toàn, chủ đầu tư uy tín, đặc biệt – khai thác cho thuê ổn định. Sẽ được khách hàng quan tâm nhiều.
Nhưng từ năm 2023 trở đi, các nhà đầu tư sẽ rất cẩn trọng trong việc xuống tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cho nên, các Chủ đầu tư nào có uy tín thấp, pháp lí chưa hoàn thiện, thiếu chuyên nghiệp, thông tin mập mờ…Sẽ dễ dàng bị đào thải khỏi thị trường.
Biến cố của thị trường hiện tại cũng chính là “thuốc thử liều cao” giúp thanh lọc thị trường, nâng ngành công nghiệp BĐS tại Việt Nam bước lên một tầm cao mới.
3. Giá bán căn hộ
Theo nghiên cứu của CBRE, giá căn hộ trong giai đoạn 2023 – 2025 sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ.
Mặc dù nhu cầu thực của thị trường Tp.HCM vẫn rất lớn, trong khi có khá ít các dự án mới được triển khai. Theo quy luật cung cầu, giá bán sẽ tăng.
Tuy nhiên, do tình hình kinh tế thế giới đang bước vào giai đoạn suy thoái, nguồn tiền sẵn sàng đổ vào bất động sản sẽ rất hạn chế, cho nên việc giá bán tăng hay tăng mạnh là điều khó xảy ra.
B. Các dự án căn hộ chung cư nổi bật sẽ được đưa ra thị trường trong giai đoạn 2023 -2025
Trong giai đoạn 2020 – 2025, người dân sẽ có nhu cầu dịch chuyển ra xa trung tâm thành phố. Để tránh các vấn đề lâu năm như ô nhiễm không khí, ngập lụt, kẹt xe. Thu nhập người dân tăng lên, dẫn tới nhu cầu chất lượng sống cũng tăng lên. Họ sẽ ưu tiên lựa chọn các không gian sống gần gũi với thiên nhiên, có thiết kế eco, các khu tổ hợp chức năng.
Thêm nữa, với sự phát triển của hệ thống giao thông (tuyến đường sắt trên cao, cầu Thủ Thiêm 3,4 được xây dựng…). Giúp cho việc di chuyển vào thành phố dễ dàng hơn. Người dân không cần phải lựa chọn các khu vực trung tâm đông đúc để tiện cho việc đi làm hay đi học cho con cái. Nhu cầu mua và thuê dài hạn các căn hộ trong các dự án có thiết kế bền vững. Môi trường sống tốt cho sức khỏe cư dân đang ngày càng tăng lên.
Dưới đây là một số dự án tiêu biểu, được xây dựng trên các khu đất vàng của thành phố, đang được nhiều người quan tâm.
Khu đô Thị An Phú City quận 2 với 3 phân khu: Nam Rạch Chiếc, Saigon Sport City, Global City
Trong 3 phân khu trên thì khu đô thị Nam Rạch Chiếc cơ bản gần như hoàn thiện trong năm 2020. Với các dự án điển hình: Lake View của Novaland, Khu phức hợp Palm city, Senturia…
Phân khu Saigon Sport City đã được Keppelland khởi công tháng 11/2018 dự kiến sẽ được tái khởi động trong năm 2024
Riêng Global City – Khu Dowtown mới của Tp.HCM vẫn đều đặn mở bán các sản phẩm cao cấp của mình
Phối cảnh Downtown Global City
Khu đô thị mới Thủ Thiêm
Sau những khủng hoảng lớn về giải phóng mặt bằng tại Thủ Thiêm. Vấn đề pháp lí vẫn là lí do quan trọng nhất. Khiến cho Siêu đô thị Thủ Thiêm chưa được triển khai mạnh. Giai đoạn 2020 – 2025, pháp lí tại khu vực này sẻ được giải quyết nhanh để các chủ đầu tư lớn triển khai dự án. Cùng với việc cầu Thủ Thiêm 2 đang sắp hoàn thiện và đi vào vận hành. Thủ Thiêm sẽ thay đổi hình hài một cách nhanh chóng trong vài năm tới. Một số dự án điển hình sẽ triển khai: The Empire Thủ Thiêm, Metropole Thủ Thiêm, The River Thủ Thiêm, GS Xi Thủ Thiêm, Eco Smart City, Sala Đại Quang Minh…
Dự án Khu đô thị Tân Cảng Khánh Hội
Tân Cảng Khánh Hội thu hút được giới chuyên gia và các nhà đầu tư bất động sản bởi vị trí đắc địa của nó. Đây là mảnh đất vàng nằm ở trung tâm quận 4, dễ dàng kết nối với các quận nội thành như quận 1, quận 2, quận 5, quận 7, quận 8, quận 10. Được bao quanh bởi sông Sài Gòn, điểm đặc biệt của dự án là có đường bờ sông kéo dài hơn 3km và đối diện là khu đô thị mởi Thủ Thiêm. Thông tin về chủ đầu tư và các thiết kế chi tiết vẫn chưa có. Nhưng kỳ vọng trong 2020 – 2025, siêu đô thị này sẽ được triển khai và làm thay đổi bộ mặt quận 4.
Phối cảnh khu đất vàng tân cảng Khánh Hội
Khu đô thị Saigon Quays – Trường Thọ, Tp. Thủ Đức ( Cụm cảng IDC )
Dự án Saigon Quays có tổng diện tích hơn 63 ha với 3 mặt giáp sông Sài Gòn do Liên doanh Refico và công ty xi măng Hà Tiên làm chủ đầu tư. Tọa lạc tại mặt tiền xa lộ Hà Nội – cửa ngõ phía đông di chuyển về trung tâm Thành Phố. Với định hướng quy hoạch là khu đô thị thông minh sáng tạo. Đây là một điểm sáng mới tại khu vực Đông Sài Gòn.
Hiện tại dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn tất pháp lí, giải phóng mặt bằng, dự kiến sẽ triển khai trong cuối 2023, đầu 2024.
Trên đây là bản đánh giá về tình hình căn hộ chung cư năm 2023 và dự đoán sự phát triển giai đoạn 2023 – 2025 của Casland. Hy vọng đã giúp quý A/C có cái nhìn tổng quan để đưa ra các quyết định phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình. Chúc A/C có những chiến lược đầu tư thắng lớn!
