Kết quả tìm kiếm của bạn

Căn Hộ Chung Cư TPHCM 2020-Đánh Giá Hiện Tại & Dự Đoán Đến 2025

Đây là bài viết dành cho những ai đang có nhu cầu và đang quan tâm tới tình hình căn hộ chung cư TPHCM năm 2020.

Dù tình hình bất động sản thành phố khá trầm lắng trong năm 2019. Nhưng chắc chắn có dấu hiệu khởi sắc trong giai đoạn 2020 – 2025 khi các vấn đề pháp lý đang được xem xét tìm phương án giải quyết. Trước nhu cầu về nhà ở của người dân cũng như người nước ngoài tại TPHCM đang ở mức rất cao.

Nắm được tình hình bất động sản phân khúc căn hộ chung cư năm 2020. Giúp quý A/C phần nào hiểu được tình hình hiện tại và có quyết định đúng đắn cho tương lai.

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CĂN HỘ CHUNG CƯ TPHCM NĂM 2020

1. Đánh giá chung

Theo kết quả điều tra về tình hình dân số Thành phố Hồ Chí Minh (tính đến 0h ngày 1/4/2019). Được báo cáo trong Hội nghị Tổng kết điều tra dân số và nhà ở năm 2019 trên địa bàn TPHCM. Thì dân số TPHCM có 8,9 triệu người (tăng 23% so với năm 2010 là 7,2 triệu người). Với tổng diện tích thành phố là 2061 km2, thì vấn đề nhà ở đang trở nên cấp bách.

Theo báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản TPHCM, mà CBRE Việt Nam đưa ra vào ngày 9/1/2020, thì có các điểm cần lưu ý như sau:

  • Vấn đề cấp phép:

Năm 2019 được đánh giá là một năm u ám đối với thị trường căn hộ TPHCM có sự sụt giảm rõ rệt về nguồn cung so với năm 2018. Nguyên nhân chính là do vấn đề pháp lý khiến cho các dự án bị chậm tiến độ, kéo dài hơn dự kiến. 

  • Thiết lập mặt bằng giá mới:

Cung thiếu trong khi cầu vẫn không ngừng tăng lên, dẫn tới mặt bằng về giá/ m2 được thiết lập mới. Hiện tại mức giá bán trung bình 1.902 USD/m2, tăng 10% so với năm 2018. Với tình hình cầu hơn cung này, thì giá bán căn hộ sẽ tiếp tục tăng trong năm 2020.

  • Tiêu thụ hàng tồn:

Theo báo cáo của CBRE, thì hàng tồn kho vẫn được tiêu thụ đều đặn.

căn hộ chung cư tphcm 3

  • Thị trường căn hộ được mở rộng ra:

Do sự phát triển của giao thông, cơ sở hạ tầng. Đặc biệt là nhu cầu được sống trong không gian gần gũi thiên nhiên, có nhiều khoảng xanh, không bị ngập lụt, chật chội như trong nội thành đã khiến cho nhu cầu nhà ở của người dân thay đổi.

Cụ thể là họ quan tâm tới các dự án căn hộ ở các quận vùng ven như: quận 2, quận 9, Thủ Đức, các tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai…Khu đông với các dự án khủng ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, Đảo Kim Cương,…được đánh giá là đang dẫn đầu thị trường căn hộ TPHCM năm qua.

Xem Ngay: Danh sách 23+ căn hộ chung cư sắp mở bán năm 2020 tại TPHCM

Bài phân tích thị trường và các dự án mở bán tại từng quận/huyện:

Phân tích thị trường căn hộ quận 1

Phân tích thị trường căn hộ quận 2

Phân tích thị trường căn hộ quận 3

Phân tích thị trường căn hộ quận 4

Phân tích thị trường căn hộ quận 5

Phân tích thị trường căn hộ quận 6

Phân tích thị trường căn hộ quận 7

Phân tích thị trường căn hộ quận 8

Phân tích thị trường căn hộ quận 9

Phân tích thị trường căn hộ quận 10

Phân tích thị trường căn hộ quận 11

Phân tích thị trường căn hộ quận 12

Phân tích thị trường căn hộ quận Thủ Đức

Phân tích thị trường căn hộ quận Bình Thạnh

Phân tích thị trường căn hộ quận Gò Vấp

Phân tích thị trường căn hộ quận Phú Nhuận

Phân tích thị trường căn hộ quận Tân Bình

Phân tích thị trường căn hộ quận Bình Tân

Phân tích thị trường căn hộ huyện Bình Chánh

Phân tích thị trường căn hộ huyện Nhà Bè

Nhu cầu của người dân đối với các phân khúc căn hộ ở TPHCM: 

Hiện tại thì nhu cầu mua các căn hộ ở TPHCM vẫn tăng cao ở các phân khúc.

Nhu cầu đối với các căn hộ hạng sang vẫn tiếp tục tăng. Điều này được chuyên gia kinh tế Nguyễn Xuân Thành lý giải như sau: “Tầng lớp siêu giàu tại Việt Nam ngày càng gia tăng và họ muốn bỏ tiền vào đất đai, bất động sản để tránh lạm phát. Căn hộ thường có rủi ro là chất lượng ngày càng xuống và lợi tức theo đó cũng giảm dần. Ngược lại chất lượng tại các dự án hạng sang được đảm bảo theo thời gian nhờ sự tham gia vận hành và quản lý bởi các đơn vị quốc tế chuyên nghiệp. Đó là lý do vì sao các sản phẩm hạng sang có nhu cầu ngày càng cao”. (Nguồn CafeF).

Khách hàng của phân khúc này chủ yếu là người nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại TPHCM. Giới nhà giàu và nhiều chủ đầu tư nước ngoài mua để cho thuê lại. Điển hình như các dự án Empire City Thủ Thiêm, Metropole Thủ Thiêm ( mức giá từ 5000 – 8000usd/m2 )

căn hộ chung cư tphcm 2

Năm 2019, tổng số căn hộ chung cư bán được là 29.874 căn. Trong đó có 26.692 căn từ 36 dự án được đưa ra chào bán.

So với năm 2018 thì số căn bán được giảm 13%, số dự án giảm từ 60 xuống 36.

Trong quý IV/2019, tình hình nguồn cung khả quan hơn 3 quý trước đó: Với 13 dự án (3 quý đầu và giữa năm 2019, trung bình có 10 dự án/ quý).

căn hộ chung cư tphcm 1

–    Nhìn vào bảng số liệu này thì có thể thấy là, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất (với 15 dự án, 17.852 căn) chiếm 67% tổng số căn mở bán năm 2019. Tiếp đến là phân khúc cao cấp (với 14 dự án, 6.755 căn) chiếm 25%. Thứ 3 là phân khúc căn hộ hạng sang (6 dự án, 1.605 căn) chiếm 6%. Phân khúc căn hộ bình dân, giá rẻ chỉ có 1 dự án với 480 căn.

Những con số này đã phản ánh tỷ lệ lượng cung hiện tại chưa phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân.

Cụ thể là với phân khúc căn hộ bình dân chỉ có 1 dự án trong 1 năm được đưa ra chào bán. Trong khi 50% dân số thành phố là người có thu nhập thấp ở đô thị (theo Khảo sát của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh).

Nguyên nhân chính được giải thích là do các dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở đô thị không tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi của nhà nước. Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng). Thì nguồn cung nhà ở xã hội thiếu, mà căn hộ cao cấp thì lại dư. 

–    2 phân khúc trung cấp và cao cấp cũng không nằm ngoại lệ. Nhu cầu mua vẫn tiếp tục tăng. Đặc biệt là khi các dự án căn hộ ở vùng ven và các tỉnh lân cận được được ra thị trường. Ví dụ: Các dự án Metro Star quận 9, Vinhomes Grand Park, Safira Khang Điền, Swan Park, Aqua City,…

2. Thuận lợi và khó khăn của phân khúc căn hộ chung cư TPHCM năm 2019 – 2020

Thuận lợi:

  • Thuận lợi có thể thấy dễ dàng nhất đó là nhu cầu căn hộ chung cư vẫn tăng cao. Điều này là động lực để các nhà đầu tư tiếp tục triển khai các dự án mới đưa ra thị trường.
  • Giá bán trung bình các căn hộ chung cư ở TPHCM thấp hơn các nước trong khu vực. Cụ thể là, giá căn hộ ở HongKong là 45.500 USD/m2- đắt đỏ nhất khu vực. Singapore là 25.600 USD/m2, Tokyo là 15.800 USD/m2, Bangkok là 4.500 USD/ m2. Trong khi đó tại TPHCM là 3.800 USD/m2. Đây chính là lí do thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mua các căn hộ hạng sang, cao cấp để kinh doanh hay định cư. 
  • Vấn đề cấp phép chậm, thắt chặt hơn về tín dụng vào bất động sản sẽ là khó khăn với các chủ đầu tư chưa có giấy phép. Còn đối với các chủ đầu tư đã có giấy phép thì đây là một cơ hội để chào bán các sản phẩm.

Khó khăn: 

  • Khó khăn về mặt pháp lý, chậm cấp phép vẫn là một nguyên nhân chính dẫn tới các dự án bị chậm tiến độ. Dẫn tới việc thiếu nguồn cung cho thị trường. 
  • Các dự án ma vẫn tồn tại, tạo nên sự dè dặt của người dân.

Xem thêm: Dự án ma là gì? Những dấu hiệu và cách kiểm tra pháp lý 1 dự án

  • Ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19. Bất động sản là một trong những lĩnh vực kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề ở tất các phân khúc. Thị trường bất động sản bị rơi vào tình trạng “ngủ đông”. Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS). Quý đầu tiên của năm 2020, nguồn cung, lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng bốn năm qua. Từ sau Tết Nguyên Đán, cùng với dịch bệnh lan rộng khiến cho các hoạt động xây dựng đã chậm nay càng chậm thêm. Người dân không mặn mà với việc mua bán bất động sản thời điểm này. Thu nhập của đa số người dân bị sụt giảm nghiêm trọng. Xu hướng hiện tại là tập trung cho các nhu cầu thiết yếu phục vụ cho đời sống hàng ngày. Các sàn giao dịch, các event giới thiệu dự án,…bị hoãn bởi lệnh cấm tụ tập đông người để tránh lây lan dịch bệnh.

Trên đây là tình hình chung của phân khúc căn hộ TPHCM từ năm 2019 đến Quý 1/2020. Hãy cùng Casland tìm hiểu về dự đoán của các chuyên gia về thị trường căn hộ chung cư ở TPHCM trong giai đoạn 2020 – 2025 trong phần tiếp theo nhé!

DỰ ĐOÁN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ Ở TPHCM GIAI ĐOẠN 2020 – 2025

1. Kịch bản nào cho thị trường căn hộ giai đoạn 2020 – 2025

Nguồn cung tiếp tục thiếu hụt chưa có dấu hiệu cải thiện hơn

Theo dự đoán của CBRE trong báo cáo Triển vọng thị trường BĐS năm 2020, thì nguồn cung tiếp tục thiếu hụt. 

căn hộ chung cư tphcm 5

Nguồn cung vẫn chậm, chưa có dấu hiệu là sẽ cải thiện tình hình của năm 2019. Theo ông Kenneth Atkinson – Người sáng lập và thành viên của Hội đồng tư vấn cấp cao Grant Thornton Vietnam. Thì trong năm 2020 các cơ chế về pháp lý vẫn chưa được nới lỏng. Thêm vào đó là cuộc bầu cử Quốc hội, khiến cho việc rà soát các dự án càng cẩn trọng hơn. (Nguồn: Property Insight)

Nhu cầu mua căn hộ ở TPHCM vẫn tiếp tục tăng

Bất động sản được coi là một cách để cất giữ tài sản tương đối an toàn. Các chuyên gia tin tưởng rằng, ngoài mua nhà để ở, thì người dân vẫn lựa chọn đầu tư tiền vào bất động sản. Phân khúc nhà ở trung cấp, vừa túi tiền sẽ tiếp tục phát triển. Điều này đã được chứng minh từ các cuộc khủng hoảng của thị trường BĐS năm 2008, 2011.

Nhu cầu mua nhà ở phân khúc bình dân vẫn cao hơn do 50% dân số TPHCM thuộc diện có thu nhập thấp ở đô thị. Hằng năm có khoảng 50.000 cặp đôi kết hôn. Đối tượng có nhu cầu mua căn hộ từ 1 PN – 3 PN là thế hệ millennials (1980 – 1998). Đây là lực lượng chiếm 35% dân số Việt Nam và là thế hệ lao động chủ chốt hiện nay. 

Tuy nhiên đây vẫn là một năm khó khăn cho người có nhu cầu mua vì họ không có nhiều sự lựa chọn. Nguồn cung ra thị trường không nhiều, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội, phân khúc căn hộ bình dân. 

căn hộ chung cư tphcm 6

Người dân có xu hướng mua các căn hộ ở các quận vùng ven thành phố và các tỉnh lân cận. 

Hệ thống giao thông hiện nay thuận lợi cho người dân di chuyển từ các quận vùng ven vào trung tâm thành phố hơn trước đây. Các dự án xây dựng trong giai đoạn gần đây đều thiên về thiết kế có diện tích xanh nhiều nhất có thể. Điều này là một trong những yếu tố tăng chất lượng sống và sức khỏe cho người dân. Do đó, xu hướng lựa chọn các dự án ở xa trung tâm đang được nhiều người quan tâm.

Bất động sản khu Đông và khu Nam vẫn tiếp tục dẫn đầu. Ngoài các yếu tố thiết kế công trình, nhà đầu tư, thì các dự án khu Đông và khu Nam nằm ở vị trí địa lý đắc địa. Ở khu Đông các dự án quận 2, quận 9, Thủ Đức nằm gần với tuyến Metro. Thêm vào đó là các dự án cầu Thủ Thiêm 2,3,4 nối trung tâm và quận 7. Các dự án cao cấp ở khu Nam Sài Gòn (Quận 7, Nhà Bè) được cải thiện giao thông ở đại lộ Nguyễn Văn Linh.

2. Dự báo về mức độ tăng giá 2020 – 2025

Theo dự đoán của CBRE, thì trong 2 năm 2020, 2021 thì giá của các phân khúc đều tăng lên. Cụ thể là giá của phân khúc hạng sang sẽ đều đặn tăng lên 10%/ năm. Do thiếu nguồn cung và các dự án khủng được đưa ra thị trường. Phân khúc cao cấp sẽ tăng thấp hơn là 5- 6%. Bởi vì nguồn cung dồi dào hơn từ các dự án ở xa trung tâm như quận 2, quận 9. Giá của phân khúc bình dân thì sẽ tăng nhẹ hơn và duy với mức 2- 3%/năm (Nguồn: Property Insight)

căn hộ chung cư tphcm 4

Quý I/2020 nền kinh tế bị tác động mạnh bởi dịch bệnh Covid-19, ngành bất động sản cũng không nằm ngoại lệ. Tuy nhiên, không phải vì dịch mà giá căn hộ giảm xuống. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam VARS, thì giá bán ở phân khúc trung cấp và bình dân vẫn được giữ nguyên, do lượng hàng tồn không nhiều. Các chủ đầu tư cũng đang thận trọng trong các bước đi của mình. Hiện tại chưa có dự án nào có dấu hiệu giảm giá. Giai đoạn này giá không tăng lên vì lực cầu yếu, do ảnh hưởng của dịch bệnh tới thu nhập của khách hàng phân khúc này.

Các dự án căn hộ chung cư nổi bật sẽ được đưa ra thị trường trong giai đoạn 2020 -2025

Trong giai đoạn 2020 – 2025, người dân sẽ có nhu cầu dịch chuyển ra xa trung tâm thành phố. Để tránh các vấn đề lâu năm như ô nhiễm không khí, ngập lụt, kẹt xe. Thu nhập người dân tăng lên, dẫn tới nhu cầu chất lượng sống cũng tăng lên. Họ sẽ ưu tiên lựa chọn các không gian sống gần gũi với thiên nhiên, có thiết kế eco, các khu tổ hợp chức năng.

Thêm nữa, với sự phát triển của hệ thống giao thông (tuyến đường sắt trên cao, cầu Thủ Thiêm 3,4 được xây dựng…). Giúp cho việc di chuyển vào thành phố dễ dàng hơn. Người dân không cần phải lựa chọn các khu vực trung tâm đông đúc để tiện cho việc đi làm hay đi học cho con cái. Nhu cầu mua và thuê dài hạn các căn hộ trong các dự án có thiết kế bền vững. Môi trường sống tốt cho sức khỏe cư dân đang ngày càng tăng lên. 

Dưới đây là một số dự án tiêu biểu, được xây dựng trên các khu đất vàng của thành phố, đang được nhiều người quan tâm. 

 

  • Khu đô Thị An Phú City quận 2 với 3 phân khu: Nam Rạch Chiếc, Saigon Sport City, Him Lam An Phú

 

Trong 3 phân khu trên thì khu đô thị Nam Rạch Chiếc cơ bản gần như hoàn thiện trong năm 2020. Với các dự án điển hình: Lake View của Novaland, Khu phức hợp Palm city, Senturia…

Phân khu Saigon Sport City đã được Keppelland khởi công tháng 11/2018 và dự kiến hoàn thiện vào năm 2023. Chính thức mở bán phân khu đầu tiên trong quý 3/2020.

Him Lam an Phú cũng đang rục rịch và sẽ triển khai trong 1-2 năm tới đây.

Phối cảnh dự án Saigon Sport City quận 2

Phối cảnh Siêu đô thị Saigon Sport City

  • Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Sau những khủng hoảng lớn về giải phóng mặt bằng tại Thủ Thiêm. Vấn đề pháp lí vẫn là lí do quan trọng nhất. Khiến cho Siêu đô thị Thủ Thiêm chưa được triển khai mạnh. Giai đoạn 2020 – 2025, pháp lí tại khu vực này sẻ được giải quyết nhanh để các chủ đầu tư lớn triển khai dự án. Cùng với việc cầu Thủ Thiêm 2 đang sắp hoàn thiện và đi vào vận hành. Thủ Thiêm sẽ thay đổi hình hài một cách nhanh chóng trong vài năm tới. Một số dự án điển hình sẽ triển khai: The Empire Thủ Thiêm, Metropole Thủ Thiêm, The River Thủ Thiêm, GS Xi Thủ Thiêm, Eco Smart City, Sala Đại Quang Minh…

toan canh khu do thi moi thu thiem quan 2

Siêu dự án Mũi Đèn Đỏ ( Sài Gòn Peninsula quận 7 )

Đây được coi là một siêu dự án với mức đầu tư lên tới 6 tỷ USD của Vạn Thịnh Phát. Dự án này nằm ở vị trí vàng ở khu vực quận 7. Có 3 mặt giáp sông Sài Gòn, trên con đường Đào Trí với hàng chục dự án đang được triển khai.

Siêu dự án này cũng được dự đoán sẽ triển khai trong 2020- 2025. Quy mô lến đến 117ha, trong đó có khu công viên hỗn hợp đa chức năng khoảng 82ha và khu đô thị nhà ở khoảng 35ha. Bao gồm các căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng hạng A, khách sạn năm sao. Ngoài ra, còn có cảng tàu khách quốc tế, bến du thuyền,…

sieu du an mui den do Sai Gon Peninsula quan 7

Dự án Khu đô thị Tân Cảng Khánh Hội

Tân Cảng Khánh Hội thu hút được giới chuyên gia và các nhà đầu tư bất động sản bởi vị trí đắc địa của nó. Đây là mảnh đất vàng nằm ở trung tâm quận 4, dễ dàng kết nối với các quận nội thành như quận 1, quận 2, quận 5, quận 7, quận 8, quận 10. Được bao quanh bởi sông Sài Gòn, điểm đặc biệt của dự án là có đường bờ sông kéo dài hơn 3km và đối diện là khu đô thị mởi Thủ Thiêm. Thông tin về chủ đầu tư và các thiết kế chi tiết vẫn chưa có. Nhưng kỳ vọng trong 2020 – 2025, siêu đô thị này sẽ được triển khai và làm thay đổi bộ mặt quận 4.

phối cảnh khu đất vàng tân cảng khánh hội

Phối cảnh khu đất vàng tân cảng Khánh Hội

Trên đây là bản đánh giá về tình hình căn hộ chung cư năm 2020 và dự đoán sự phát triển giai đoạn 2020 – 2025 của Casland. Hy vọng đã giúp quý A/C có cái nhìn tổng quan để đưa ra các quyết định phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình. Chúc A/C có những chiến lược đầu tư thắng lớn!

So sánh các bảng liệt kê

error: Content is protected !!