Kết quả tìm kiếm của bạn

Căn Hộ Chung Cư TPHCM 2021-Đánh Giá Hiện Tại & Dự Đoán Đến 2025

Đây là bài viết dành cho những ai đang có nhu cầu và đang quan tâm tới tình hình căn hộ chung cư TPHCM năm 2021.

Năm 2020 là một năm khó khăn đối với những người kinh doanh bất động sản bởi dịch bệnh Covid-19. Nhiều nhà đầu tư đã trở nên dè dặt trong các chiến lược kinh doanh. Bài viết sẽ đánh giá lại thực trạng căn hộ ở TPHCM năm 2020 và đưa ra một số dự đoán của các chuyên gia đối với thị trường năm 2021. Hy vọng những thông tin khách quan này sẽ giúp bạn hiểu được thị trường và đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CĂN HỘ CHUNG CƯ TPHCM NĂM 2020

1. Đánh giá chung

Năm 2020 các hoạt động bán hàng, xây dựng trong lĩnh vực bất động sản bị gián đoạn bởi vì nguyên nhân chính là đại dịch Covid-19. Thị trường căn hộ tại TPHCM trong năm vừa qua sẽ có những đặc điểm chính như sau:

#A. Giai đoạn dịch chưa được kiểm soát

  • Giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ

Theo báo cáo của của CBRE, nguồn cung chào bán năm 2020 giảm 35% so với năm 2019. Năm 2020, thị trường căn hộ TPHCM có 21 dự án với 17.272 căn được chào bán trong khi đó năm 2019 có 36 dự án với 26.692 căn. Hai nguyên nhân chính của tình trạng này là do đại dịch Covid-19 và quy trình cấp phép cho các dự án kéo dài.

Báo cáo thị trường căn hộ chung cư chào bán tại tphcm năm 2020

Lượng tiêu thụ sản phẩm căn hộ bị giảm mạnh do lệnh giãn cách xã hội và hạn chế các chuyến bay quốc tế năm 2020.

  • Từ tháng 4/2020, khi các hoạt động giãn cách xã hội được thực hiện để hạn chế lây lan dịch trong cộng đồng. Do vậy, các sự kiện tổ chức mở bán hay hoạt động xây dựng tại nhiều công trường bị tạm ngừng. Thêm nữa, lĩnh vực kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19, do vậy, khách hàng không mấy mặn mà với việc đầu tư hay mua các căn hộ.Vấn đề pháp lý cho các dự án năm 2020 vẫn tiếp tục giống như năm 2019. Thời gian và quy trình cấp phép mới và cấp phép sửa đổi cho các dự án kéo dài, khiến cho việc triển khai chậm trễ hơn so với kế hoạch dự kiến.
  • Thị trường cho thuê kém hấp dẫn hơn

    Thị trường cho thuê căn hộ kém hấp dẫn hơn bởi vì nhiều lĩnh vực trong cuộc sống bị ảnh hưởng bởi Covid-19. Nhiều công ty không thể hoạt động kinh doanh như trước đây, doanh thu bị giảm sút khiến nhiều nơi phải cắt giảm nhân sự hoặc giảm lương. Thu nhập bị ảnh hưởng khiến nhiều người thuê thận trọng trong việc thuê các căn hộ mới, đặc biệt là dòng sản phẩm cao cấp/hạng sang có giá thuê cao.

  • Hạn chế các giao dịch từ người nước ngoài

    Việc giãn cách xã hội, đóng cửa biên giới và hạn chế các chuyến bay quốc tế vì Covid-19 đã hạn chế người nước ngoài tới Việt Nam. Bên cạnh đó, nhiều người nước ngoài làm việc tại Việt Nam gặp khó khăn về thu nhập trong thời gian giãn cách. Họ thận trọng hơn trong việc mua hoặc thuê căn hộ mới. Do đó, mà các giao dịch từ người ngoài trong năm 2020 bị giảm so với nhiều năm qua.

  • Thiếu nguồn cung trung cấp/bình dân

    Theo biểu đồ Nguồn cung chào bán mới được thực hiện vào Quý IV năm 2020 của CBRE thì đây là lần đầu tiên không có nguồn cung căn hộ bình dân trong một năm. Đối với phân khúc căn hộ trung cấp thì ghi nhận 8 dự án với số lượng là 2.999 căn, giảm 83% so với các năm trước.

    Loại hình căn hộ thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội có tính thanh khoản cao, ít rủi ro và được Nhà nước quan tâm. Tuy nhiên, những điều này vẫn chưa thể thu hút được nhiều nhà đầu tư. Bởi vì, sản phẩm thuộc phân khúc bình dân mang lại lợi nhuận thấp trong khi giá đất nền tại TPHCM ngày càng tăng cao, đặc biệt những vị trí đắc địa như nội thành, khu Đông Sài Gòn, Nam Sài Gòn.

Số lượng dự án căn hộ bình dân càng giảm dần theo thời gian.

  • Một nguyên nhân nữa khiến các căn hộ bình dân trở nên hiếm trên thị trường là do giá bán tăng lên.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, “có những dự án, căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay đã có mức giá thuộc phân khúc trung cấp”. Việc thiếu hụt các dự án căn hộ bình dân ảnh hưởng lớn tới chất lượng an sinh xã hội tại các thành phố lớn như TPHCM. Bởi vì, một bộ phần lớn dân cư TPHCM có thu nhập trung bình/thấp không thể sở hữu một ngôi nhà cho mình.

  • Các nhà đầu tư tìm kiếm những kênh đầu tư khác/thị trường khác

Năm 2020, nhiều nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là những nhà đầu tư nhỏ lẻ với hình thức “lướt sóng”, bị ảnh hưởng nặng nề với dịch bệnh. Thị trường bất động sản bị ngưng trệ, các giao dịch mua bán căn hộ giảm đi. Nhiều nhà đầu tư ít vốn phải hạ giá bán để nhanh chóng cắt lỗ và trang trải tiền vay ngân hàng hoặc đóng tiền cho chủ đầu tư dự án.

Điều này khiến cho nhiều nhà đầu tư có tâm lý dè dặt và chuyển hướng sang những kênh đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, chứng khoán, tiền ảo,…

  • Xu hướng dịch chuyển về các khu đô thị vệ tinh

Một lựa chọn đầu tư khác đó là hướng ra những khu vực đô thị vệ tinh của TPHCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Vũng Tàu. Những thị trường xa hơn như Phan Thiết (Bình Thuận), Hồ Tràm (Bà Rịa – Vũng Tàu), Bảo Lộc (Lâm Đồng), Nha Trang (Khánh Hòa), Đà Nẵng đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi xu hướng phát triển du lịch ở những khu vực này.

B. Giai đoạn dịch bệnh được kiểm soát tốt

Từ Quý III/2020, thị trường bất động sản đã bắt đầu có những dấu hiệu phục hồi. Cũng theo báo cáo của CBRE, thị trường căn hộ tại TPHCM có những đặc điểm sau:

  • Số lượng mở bán và doanh số bán cải thiện trong Quý IV/2020

Quý III và IV của năm 2020, thị trường bất động sản TPHCM bắt đầu hoạt động nhộn nhịp trở lại bất chấp những đợt bùng dịch cuối năm. Theo báo cáo của DKRA Việt Nam thì trong Quý III đã có 15 dự án được mở bán, cung cấp cho thị trường 6.400 căn hộ, gấp 2,6 lần so với Quý II/2020. 

Bước sang Quý IV, số lượng mở bán và doanh số có nhiều dấu hiệu được cải thiện với 6.696 căn hộ từ 6 dự án được mở bán. Khu vực được quan tâm nhiều nhất là quận 2 và quận 9 thuộc thành phố mới Thủ Đức, đặc biệt là các dự án cao cấp và hạng sang tại trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm.

  • Nguồn cung tăng lại các thị trường lân cận

Những năm gần đây, hạ tầng giao thông kết nối trung tâm thành phố với các tỉnh thành lân cận được đầu tư phát triển. Thời gian di chuyển được rút ngắn. Do vậy, nhiều người có xu hướng chuyển ra sinh sống tại các vùng ven và các tỉnh lân cận TPHCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Bình Dương, trong năm 2018 và 2019 thị trường bất động sản của tỉnh cung cấp ra thị trường 14.000 căn hộ từ 20 dự án. Năm 2020, tỉnh Bình Dương có 114 dự án cung cấp 20.000 căn hộ được phê duyệt.

Xu hướng mua nhà tại các tỉnh lân cận tphcm

Mua nhà ở những khu vực vệ tinh của TPHCM là xu hướng hiện nay.

Việc mua được một căn hộ ở khu vực nội thành thành phố đang trở thành một thách thức đối với cư dân TPHCM. Bởi vì, đa số dân số có thu nhập trung bình và thấp trong khi thị trường căn hộ TPHCM tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang với giá bán cao. Lựa chọn căn hộ ở các khu vực lân cận là điều tất yếu đối với những người có thu nhập vừa phải, có nhu cầu sở hữu một ngôi nhà.

  • Thị trường thứ cấp sôi động

Thị trường căn hộ thứ cấp tại TPHCM được khảo sát vào Quý IV/2020.

Trên đây là khảo sát tình hình thị trường thứ cấp tại quận 2 của CBRE vào Quý IV/2020. Trong thực tế, thị trường căn hộ thứ cấp tại TPHCM trở nên sôi động ở nhiều khu vực khác của thành phố và các khu vực lân cận. Nguyên nhân chính là do khan hiếm nguồn cung thứ cấp và các nhà đầu tư nhỏ bán cắt lỗ.

Từ năm 2019, các cơ quan Nhà nước đã siết chặt hơn trong việc cấp phép xây dựng khiến nhiều dự án vẫn nằm trên giấy tờ. Tình trạng này vẫn tiếp tục kéo dài tới năm 2020 đã hạn chế những dự án mới được mở bán. Thiếu nguồn cung căn hộ sơ cấp là một trong những lý do khiến cho giá bán bị đẩy lên cao và chưa có dấu hiệu dừng lại. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư và khách hàng đã chuyển sang mua căn hộ thứ cấp vì có giá mềm hơn căn hộ sơ cấp.

  • Giá bán cao hơn mặt bằng chung tại một số khu vực

Giá căn hộ thuộc các dự án tọa lạc ở khu Đông Sài Gòn có giá tăng cao hơn mặt bằng chung của TPHCM từ 7 – 9% và tăng 15% mỗi năm. Quận 2 và quận 9 là những khu vực có giá căn hộ tăng cao, đặc biệt từ khi có thông tin thành lập thành phố Thủ Đức.

Hầu hết các dự án tại khu vực thành phố Thủ Đức mới đều có vị trí giao thông thuận tiện, chủ đầu tư uy tín, căn hộ trong phân khúc cao cấp. Do vậy, giá bán căn hộ ở khu vực này rơi vào khoảng từ 40 – 80 triệu đồng/m2.

Tóm lại,

Năm 2020 vẫn chứng kiến thị trường căn hộ tại TPHCM ở trên đà tăng trưởng mặc dù có bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Vậy năm 2021 bức tranh căn hộ chung cư sẽ như thế nào? Cùng tìm hiểu về tình hình thị trường căn hộ chung cư năm 2021 trong 4 tháng đầu năm và những triển vọng trong những tháng tiếp theo ở phần tiếp theo nhé.

Xem Ngay: Danh sách 33+ căn hộ chung cư sắp mở bán năm 2021 tại TPHCM

Bài phân tích thị trường và các dự án mở bán tại từng quận/huyện:

Phân tích thị trường căn hộ quận 1

Phân tích thị trường căn hộ quận 2

Phân tích thị trường căn hộ quận 3

Phân tích thị trường căn hộ quận 4

Phân tích thị trường căn hộ quận 5

Phân tích thị trường căn hộ quận 6

Phân tích thị trường căn hộ quận 7

Phân tích thị trường căn hộ quận 8

Phân tích thị trường căn hộ quận 9

Phân tích thị trường căn hộ quận 10

Phân tích thị trường căn hộ quận 11

Phân tích thị trường căn hộ quận 12

Phân tích thị trường căn hộ quận Thủ Đức

Phân tích thị trường căn hộ quận Bình Thạnh

Phân tích thị trường căn hộ quận Gò Vấp

Phân tích thị trường căn hộ quận Phú Nhuận

Phân tích thị trường căn hộ quận Tân Bình

Phân tích thị trường căn hộ quận Bình Tân

Phân tích thị trường căn hộ huyện Bình Chánh

Phân tích thị trường căn hộ huyện Nhà Bè

 

DỰ ĐOÁN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ Ở TPHCM GIAI ĐOẠN 2021 – 2025

1. Kịch bản nào cho thị trường căn hộ năm 2021

  • Thiếu sản phẩm thuộc phân khúc bình dân

Năm 2020 phân khúc căn hộ bình dân, nhà ở xã hội ghi nhận không có dự án mới được mở bán. Điều này tiếp tục xảy ra vào Quý I/2021 khi mà thị trường chỉ có 3 dự án có giá từ 45 – 70 triệu đồng/m2 được mở bán. Và thị trường cũng không ghi nhận dự án nào có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống xuất hiện (Nguồn: CafeF). Vì vậy, năm 2021 thị trường TPHCM vẫn tiếp tục khan hiếm nguồn cung căn hộ bình dân giá rẻ dù đây là phân khúc có nhu cầu rất cao.

  • Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng lên

Trái ngược với phân khúc bình dân, thì nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang vẫn tăng lên. Trong rổ hàng Quý I/2021, tỷ lệ căn hộ hạng sang, cao cấp lần lượt là 20%, 39%. Phần lớn các dự án tại TPHCM tập trung ở các quận phía Đông và Nam.

Phối cảnh tổng thể căn hộ grand marina saigon

Số lượng dự án chung cư cao cấp, hạng sang tăng cao ở TPHCM đặc biệt ở khu Đông và Nam Sài Gòn.

Việc mất cân bằng về tỷ lệ phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang với trung cấp và bình dân là do quỹ đất sạch ở TPHCM đang bị thu hẹp lại. Đặc biệt là ở những khu vực có vị trí đắc địa, giao thông thuận tiện, nằm gần sông và gần với nội đô thành phố. Giá đất nền xây dựng tăng cao như hiện nay cũng là một nguyên nhân khiến các nhà đầu tư tập trung vào xây dựng các căn hộ cao cấp.

Lợi nhuận thu về của phân khúc hạng sang là một yếu tố quan trọng trong xây dựng các dự án. Trong quý I/2021, giá bán bình quân của phân khúc căn hộ hạng sang là $6898/m2 tăng 4,7% so với cùng kỳ năm 2020. Đối với phân khúc cao cấp, giá bán bình quân là $2519/m2. So sánh lợi nhuận với những căn hộ bình dân có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 thì phần nào hiểu được tại sao nguồn cung căn hộ cao cấp lại đang chiếm ưu thế trong rổ hàng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) thì việc thừa nguồn cung giá cao và thiếu hụt nguồn cung căn hộ bình dân giá rẻ sẽ đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường. Tuy nhiên, trong những tháng đầu năm 2021 tỷ lệ hấp thụ các dự án mới đang ở mức khả quan. Theo dữ liệu của CBRE thì có 2624 căn hộ cao cấp được tiêu thụ, lượng hàng tồn kho của năm 2020 đã giảm 16% so với quý IV/2020.

  • Giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng

Theo Thống kê từ Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản của Bộ Xây dựng, giá nhà ở TPHCM vẫn tiếp tục tăng, có những nơi giá bán cao hơn 10% so với cùng kỳ năm 2020 (Nguồn: Báo điện tử Chính phủ). Xu hướng giá bán tăng kéo theo tình trạng những căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân và trung cấp lần lượt trở thành trung cấp và cao cấp. Điều này sẽ khiến cho khả năng sở hữu một ngôi nhà của những người dân thu nhập thấp càng trở nên khó khăn hơn.

  • Nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở các tỉnh lân cận

Các nhà đầu tư sẽ tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư ở các thành phố vệ tinh của TPHCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Hoặc họ lựa chọn những hình thức đầu tư khác như second home, condotel ở những khu vực có tiềm năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng như Bảo Lộc, Đà Lạt (Lâm Đồng), Nha Trang (Khánh Hòa), Phan Thiết (Bình Thuận),…

2. Dự báo về mức độ tăng giá 2021 – 2025

Theo dự đoán của CBRE, thì trong 2 năm 2020, 2021 thì giá của các phân khúc đều tăng lên. Cụ thể là giá của phân khúc hạng sang sẽ đều đặn tăng lên 10%/ năm. Do thiếu nguồn cung và các dự án khủng được đưa ra thị trường. Phân khúc cao cấp sẽ tăng thấp hơn là 5- 6%. Bởi vì nguồn cung dồi dào hơn từ các dự án ở xa trung tâm như quận 2, quận 9. Giá của phân khúc bình dân thì sẽ tăng nhẹ hơn và duy với mức 2- 3%/năm (Nguồn: Property Insight)

căn hộ chung cư tphcm 4

Dự báo giá bán căn hộ chung cư tại tphcm giai đoạn 2021 – 2025

Dự báo thị trường căn hộ tphcm năm 2021

Dự báo thị trường căn hộ tphcm năm 2021

Các dự án căn hộ chung cư nổi bật sẽ được đưa ra thị trường trong giai đoạn 2020 -2025

Trong giai đoạn 2020 – 2025, người dân sẽ có nhu cầu dịch chuyển ra xa trung tâm thành phố. Để tránh các vấn đề lâu năm như ô nhiễm không khí, ngập lụt, kẹt xe. Thu nhập người dân tăng lên, dẫn tới nhu cầu chất lượng sống cũng tăng lên. Họ sẽ ưu tiên lựa chọn các không gian sống gần gũi với thiên nhiên, có thiết kế eco, các khu tổ hợp chức năng.

Thêm nữa, với sự phát triển của hệ thống giao thông (tuyến đường sắt trên cao, cầu Thủ Thiêm 3,4 được xây dựng…). Giúp cho việc di chuyển vào thành phố dễ dàng hơn. Người dân không cần phải lựa chọn các khu vực trung tâm đông đúc để tiện cho việc đi làm hay đi học cho con cái. Nhu cầu mua và thuê dài hạn các căn hộ trong các dự án có thiết kế bền vững. Môi trường sống tốt cho sức khỏe cư dân đang ngày càng tăng lên. 

Dưới đây là một số dự án tiêu biểu, được xây dựng trên các khu đất vàng của thành phố, đang được nhiều người quan tâm. 

  • Khu đô Thị An Phú City quận 2 với 3 phân khu: Nam Rạch Chiếc, Saigon Sport City, Him Lam An Phú

Trong 3 phân khu trên thì khu đô thị Nam Rạch Chiếc cơ bản gần như hoàn thiện trong năm 2020. Với các dự án điển hình: Lake View của Novaland, Khu phức hợp Palm city, Senturia…

Phân khu Saigon Sport City đã được Keppelland khởi công tháng 11/2018 và dự kiến hoàn thiện vào năm 2023. Chính thức mở bán phân khu đầu tiên trong quý 3/2020.

Him Lam an Phú cũng đang rục rịch và sẽ triển khai trong 1-2 năm tới đây.

Phối cảnh dự án Saigon Sport City quận 2

Phối cảnh Siêu đô thị Saigon Sport City

  • Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Sau những khủng hoảng lớn về giải phóng mặt bằng tại Thủ Thiêm. Vấn đề pháp lí vẫn là lí do quan trọng nhất. Khiến cho Siêu đô thị Thủ Thiêm chưa được triển khai mạnh. Giai đoạn 2020 – 2025, pháp lí tại khu vực này sẻ được giải quyết nhanh để các chủ đầu tư lớn triển khai dự án. Cùng với việc cầu Thủ Thiêm 2 đang sắp hoàn thiện và đi vào vận hành. Thủ Thiêm sẽ thay đổi hình hài một cách nhanh chóng trong vài năm tới. Một số dự án điển hình sẽ triển khai: The Empire Thủ Thiêm, Metropole Thủ Thiêm, The River Thủ Thiêm, GS Xi Thủ Thiêm, Eco Smart City, Sala Đại Quang Minh…

toan canh khu do thi moi thu thiem quan 2

Siêu dự án Mũi Đèn Đỏ ( Sài Gòn Peninsula quận 7 )

Đây được coi là một siêu dự án với mức đầu tư lên tới 6 tỷ USD của Vạn Thịnh Phát. Dự án này nằm ở vị trí vàng ở khu vực quận 7. Có 3 mặt giáp sông Sài Gòn, trên con đường Đào Trí với hàng chục dự án đang được triển khai.

Siêu dự án này cũng được dự đoán sẽ triển khai trong 2020- 2025. Quy mô lến đến 117ha, trong đó có khu công viên hỗn hợp đa chức năng khoảng 82ha và khu đô thị nhà ở khoảng 35ha. Bao gồm các căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng hạng A, khách sạn năm sao. Ngoài ra, còn có cảng tàu khách quốc tế, bến du thuyền,…

sieu du an mui den do Sai Gon Peninsula quan 7

Dự án Khu đô thị Tân Cảng Khánh Hội

Tân Cảng Khánh Hội thu hút được giới chuyên gia và các nhà đầu tư bất động sản bởi vị trí đắc địa của nó. Đây là mảnh đất vàng nằm ở trung tâm quận 4, dễ dàng kết nối với các quận nội thành như quận 1, quận 2, quận 5, quận 7, quận 8, quận 10. Được bao quanh bởi sông Sài Gòn, điểm đặc biệt của dự án là có đường bờ sông kéo dài hơn 3km và đối diện là khu đô thị mởi Thủ Thiêm. Thông tin về chủ đầu tư và các thiết kế chi tiết vẫn chưa có. Nhưng kỳ vọng trong 2020 – 2025, siêu đô thị này sẽ được triển khai và làm thay đổi bộ mặt quận 4.

phối cảnh khu đất vàng tân cảng khánh hội

Phối cảnh khu đất vàng tân cảng Khánh Hội

Khu đô thị Trường Thọ, Tp. Thủ Đức ( Cụm cảng IDC )

Dự án có tổng diện tích hơn 63 ha với 3 mặt giáp sông Sài Gòn do Liên doanh Refico và công ty xi măng Hà Tiên làm chủ đầu tư. Tọa lạc tại mặt tiền xa lộ Hà Nội – cửa ngõ phía đông di chuyển về trung tâm Thành Phố. Với định hướng quy hoạch là khu đô thị thông minh sáng tạo. Đây là một điểm sáng mới tại khu vực Đông Sài Gòn.

Hiện tại dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn tất pháp lí, giải phóng mặt bằng, dự kiến sẽ triển khai trong cuối 2021, đầu 2022.

khu do thi truong tho thu duc

Trên đây là bản đánh giá về tình hình căn hộ chung cư năm 2022 và dự đoán sự phát triển giai đoạn 2021 – 2025 của Casland. Hy vọng đã giúp quý A/C có cái nhìn tổng quan để đưa ra các quyết định phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình. Chúc A/C có những chiến lược đầu tư thắng lớn!

So sánh các bảng liệt kê

error: Content is protected !!