Những năm gần đây, thị trường bất động sản tại TPHCM trở nên sôi động. Điều này đã khiến cho nhu cầu tách thửa của người dân tăng lên. Trong bài viết này, Casland sẽ cung cấp cho Quý anh/chị những thông tin từ A – Z về Quy định tách thửa tại TPHCM năm 2021 để có những kế hoạch xây dựng hoặc kinh doanh phù hợp.
Thông tin mới nhất về Quy định tách thửa tại TPHCM
Tính đến tháng 06/2021, việc tách thửa tại TPHCM vẫn áp dụng theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND (gọi tắt là Quyết định 60). Kể từ ngày chính thức ban hành (05/12/2017) Quyết định 60 đã và đang bộc lộ nhiều bất cập, gây bất lợi cho người dân và khó khăn cho cơ quan chức năng trong việc tách thửa.
Ví dụ: Quyết định 60 quy định đất trong quy hoạch dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp không được tách thửa. Do vậy, tại TPHCM có hơn 14.000 ha đất không thực hiện tách thửa. Những người dân có đất thuộc 14.000 ha này gặp khó khăn trong việc tách thửa để phục vụ nhu cầu của mình. (Nguồn: Báo Pháp luật TPHCM)
Những bất cập trong Quy định 60 đã khiến cho hơn 14.000ha đất tại TPHCM không được tách thửa.
Những dự thảo sửa đổi trong quyết định 60 về tách thửa tại Tphcm
- Chỉ quy định về diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở khu vực đô thị và nông thôn của hộ gia đình và cá nhân.
- Bỏ quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp và các loại đất khác.
( Những loại đất này sẽ có Quy định tách thửa riêng, không được gộp chung trong Quy định 60 sửa đổi. )
- Bỏ quy định “Cấm tách thửa đối với đất trong quy hoạch dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp”
Tuy nhiên, tính tới tháng 06/2021, dự thảo thay đổi quyết định 60 vẫn chưa được ban hành chính thức. Do vậy, việc tách thửa tại TPHCM năm 2021 vẫn được thực hiện theo các quy định trong Quyết định 60.
Quy định tách thửa đang áp dụng tại TPHCM năm 2021
Nội dung chính trong Quyết định 60 là về quy định diện tích tách thửa tối thiểu trên địa bàn TPHCM.
Đối tượng áp dụng Quyết định 60
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa đất.
- Tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan đến thực hiện thủ tục tách thửa đất.
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục về tách thửa đất theo quy định của pháp luật.
Điều kiện được và không được tách thửa
Điều kiện được phép tách thửa được quy định tại Điều 3 của Quyết định 60
“1. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
2. Việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171, Luật Đất đai
3. Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định này.”
Nhu cầu tách thửa để xây dựng nhà ở và kinh doanh ở TPHCM ngày càng tăng cao nhưng gặp nhiều hạn chế bởi các quy định trong Quyết định 60.
Những trường hợp không được phép tách thửa được quy định tại Điều 4 cùng Quyết định
“1. Khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật.
- Biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
- Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt. Trường hợp quy hoạch này được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh, thì việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh và theo Quyết định này.
- Nhà, đất thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.”
Nội dung về Quy định tách thửa đất tại TPHCM
Đối với đất ở
Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giải quyết tách thửa đất
– Căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để giải quyết; trường hợp chưa có các quy hoạch này thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, để giải quyết.
– Các quy hoạch được duyệt nêu trên xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa đất.
– Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất. Sau 03 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì được tách thửa đất.”
Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới)
- Các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú:
Tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03m.
- Các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện:
Tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04m.
- Huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn):
Tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05m.
Các trường hợp đặc biệt khi tách thửa đất ở
- “Trường hợp khi tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, giao Ủy ban nhân dân quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn các Sở ngành theo quy định tại khoản 2, Điều 7, Quyết định này để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực.
- Đối với khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, có phần diện tích đất thuộc hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp này được tách cùng với đất ở và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp quy định tại khoản 2, Điều này, việc tách thửa đất ở phải đảm bảo quy định tại Quyết định này.”
Đối với đất nông nghiệp
“a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
- b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai.
- Tách thửa đất có nhiều mục đích sử dụng: Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ Điều 11, Luật Đất đai, khoản 1, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ và các quy định của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, để xác định loại đất và diện tích tương ứng theo loại đất. Việc tách thửa đối với từng loại đất thực hiện theo quy định, về diện tích tối thiểu tương ứng với loại đất được quy định tại Quyết định này.
- Tách thửa đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) của hộ gia đình, cá nhân: Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn, để xem xét giải quyết tách thửa đất; việc giải quyết tách thửa đất áp dụng theo quy định của pháp luật đất đai về thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích.”
Lưu ý: Phần nội dung in nghiêng được trích nguyên văn trong Quyết định 60 để đảm bảo cung cấp thông tin chính xác cho Quý anh/chị.
Trên đây là những cập nhật mới nhất về Quy định tách thửa tại TPHCM năm 2021. Mời Quý anh/chị ghé website chính thức của Casland tại địa chỉ: https://casland.vn/ để cập nhật các thông tin mới nhất, chính xác nhất hoặc thông tin hữu ích về thị trường bất động sản.
