Thuế mua bán nhà đất là loại thuế mà bạn phải nộp cho Nhà nước khi tiến hành các giao dịch chuyển nhượng đất, nhà ở. Trong bài viết này, Cas Land sẽ giúp bạn hiểu được 3 loại thuế, phí phải đóng khi mua bán nhà đất là gì. Cách tính thuế ra sao, trường hợp nào được miễn đóng thuế và một số lưu ý cập nhật mới năm 2020. Cùng đọc tiếp để tìm được câu trả lời cho các thắc mắc của bạn về vấn đề này nhé!
THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT
– Đối tượng phải đóng thuế TNCN khi mua bán nhà đất
Tại khoản 1, Điều 1, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định về đối tượng đóng thuế TNCN khi mua bán nhà đất như sau: “Thuế thu nhập cá nhân phải nộp chính là khoản thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở (hay thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản)”.
Theo quy định thì người bán – là người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản của mình. Là người phải thực hiện kê khai và nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, Pháp luật không bắt buộc chỉ có người bán phải nộp, mà có thể là người mua. Điều này phụ thuộc vào thỏa thuận giữa 2 bên.
– Cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất:
Mức thuế thu nhập cá nhân mà các cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản, được Pháp luật quy định như sau:
“Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây”. (Điểm c Tiểu mục 1.1 Mục 1 của Công văn công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế).
Công thức tính là: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)
Lưu ý:
– Giá chuyển nhượng (giá mua bán) là giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, do 2 bên tự thỏa thuận với nhau.
– Mức chuyển quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp đều áp dụng chung công thức trên với mức 2% (trước đây đất nông nghiệp là 2%, đất ở là 4%).
– Trong trường hợp giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng đất quy định của Nhà nước ban hành tại thời điểm đó. Thì giá chuyển nhượng để tính thuế TNCN được tính theo giá của Nhà nước. Trường hợp không ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng, thì cũng được tính tương tự.
– Có nhiều trường hợp vì muốn giảm tiền thuế phải đóng mà giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thực thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Rủi ro của phương thức “lách” thuế này sẽ xảy ra khi có tranh chấp giữa 2 bên. Bên mua hoặc bên bán sẽ bị thiệt hại. Hoặc nếu bị cơ quan thuế phát hiện thì sẽ bị truy thu. Vì vậy, các bạn nên xem xét và tuân thủ luật, đóng thuế theo quy định vì đó là quyền và nghĩa vụ của người dân.
– Đối tượng được miễn thuế TNCN khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Có 2 đối tượng được miễn thuế TNCN gồm:
– Cá nhân có duy nhất một nhà ở, một quyền sở hữu đất ở
Theo quy định thì các cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, một quyền sử dụng đất ở thì sẽ được miễn thuế TNCN. Nghĩa là khoản thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đó không phải đóng thuế TNCN.
– Chuyển nhượng quyền sở hữu đất giữa những người có quan hệ cùng huyết thống, hôn nhân và nuôi dưỡng
Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thì chuyển nhượng bất động sản giữa những người có quan hệ cùng huyết thống (ông bà, cha mẹ, con cái, anh em), hôn nhân (vợ chồng), nuôi dưỡng (cha mẹ nuôi- con nuôi…) không phải đóng thuế TNCN.
- Thời điểm khai thuế và nộp thuế TNCN
– Trường hợp bên bán nộp thuế, thì hồ sơ khai thuế cần nộp trước ngày thứ 10. Tính từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
– Trường hợp bên mua nộp thuế, thì hồ sơ khai thuế cần nộp trước. Hoặc chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu bất động sản.
– Thời điểm nộp thuế sẽ được cơ quan thuế thông báo trên tờ Thông báo nộp thuế.
LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ
Lệ phí trước bạ là gì?
Lệ phí trước bạ là một cụm từ bạn thường thấy khi tìm hiểu về loại thuế phí khi mua bán nhà đất, ô tô, xe máy,…
Lệ phí trước bạ được quy định tại Khoản 2 Điều 3 Luật Phí và lệ phí 2015 như sau: “Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật này”.
Theo đó, ta có thể hiểu lệ phí trước bạ mua bán nhà đất là một loại phí mà bên mua/ bên bán cần phải đóng để cơ quan nhà nước cung cấp các dịch vụ công, giúp tiến hành các thủ tục cấp phép.
– Cách tính lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất năm 2020 như thế nào?
Có 2 trường hợp và 4 công thức tính lệ phí trước bạ nhà đất mà bạn cần phải chú ý như sau:
Trường hợp 1: Đối với trường hợp giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định
Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0.5%
Trong đó, giá chuyển nhượng được tính theo giá được 2 bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng (Theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 140/2016/NĐ-CP)
Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định/ khi tặng cho, thừa kế nhà đất/ khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Trong trường hợp này, có 3 công thức tính khác nhau với đất, nhà ở và đất thuê
– Công thức tính lệ phí với đất:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1 m2 tại Bảng giá đất
– Công thức tính lệ phí trước bạ với đất đi thuê của Nhà nước:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất x Thời hạn thuê đất) / 70 năm
Công thức này áp dụng cho trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Nhưng thời hạn thuê đất ít hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
– Công thức tính lệ phí với nhà ở:
Lệ phí trước bạ = (Diện tích x Giá 1m2 tại Bảng giá đất x Tỷ lệ % chất lượng còn lại) x 0.5%
Lưu ý:
+ Giá lệ phí trước bạ, tỷ lệ % chất lượng còn lại đều là giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Theo quy định của pháp luật về xây dựng, tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
+ Đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá. Thì giá lệ phí trước bạ được tính theo giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
+ Đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước bán cho người dân theo quy định của Pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Thì giá tính lệ phí trước bạ được tính theo giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
– Đóng lệ phí trước bạ ở đâu?
Lệ phí trước bạ thường được thu ở Chi cục thuế cấp tỉnh, thành phố hoặc cấp huyện.
– Thời gian nộp lệ phí trước bạ là khi nào?
Thời gian để nộp lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP như sau:
“Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này”.
Theo đó thì người sử dụng đất cần nộp lệ phí trước bạ trước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Hay khi muốn được cấp hoặc sang tên sổ đỏ, thì người dân phải đóng lệ phí trước bạ.
Trường hợp không phải đóng thuế trước bạ
– Nhà đất được chuyển nhượng cho các thành viên trong gia đình: vợ- chồng, bố mẹ- con cái, anh chị em, ông bà – con cháu,
– Nhà đất thuộc diện đền bù, nhà đất được mua bằng tiền đền bù
– Làm sổ đỏ lần đầu
CÁC LOẠI PHÍ KHÁC KHI MUA BÁN – CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT
Ngoài 2 loại thuế phí trên, thì còn có thêm một số loại phí phát sinh khác khi mua bán nhà đất mà bạn nên biết.
– Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ được hiểu là khoản thu đối với các cá nhân cần được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Và cần phải thẩm định lại bất động sản đỏ theo quy định. Lệ phí này được quy định tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.
– Lệ phí công chứng
Lệ phí công chứng là khoản thu đối với người yêu cầu công chứng khi làm các thủ tục công chứng như: công chứng hợp đồng, giao dịch, cung cấp văn bản công chứng,…Phí công chứng được quy định chi tiết tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP.
– Lệ phí địa chính
Lệ phí địa chính là khoản thu mà cá nhân, tổ chức phải đóng khi cần cơ quan nhà nước giải quyết các vấn đề về địa chính
– Phí đo đạc vẽ lại thửa đất
Đối với các cá nhân, tổ chức muốn kiểm tra và đo vẽ lại thửa đất của mình cho chính xác, thì phải đóng khoản thu này. Để các cơ quan địa chính tiến hành thực hiện đo đạc.
Trên đây là các thông tin cơ bản và cần thiết nhất mà bạn cần biết về thuế phí mua bán nhà đất. Hy vọng các thông tin mà Cas Land cung cấp trên đây, đã giúp bạn hiểu được phần nào về các loại thuế phải nộp. Khi tiến hành các giao dịch chuyển nhượng, mua bán để bảo vệ quyền lợi của mình. Đón đọc các bài viết tiếp theo của chúng tôi trên website https://casland.vn/ để cập nhật các thông tin hữu ích về bất động sản nhé!
