Kết quả tìm kiếm của bạn

Kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án bất động sản? Tầm quan trọng và cách tìm hiểu

Gửi bởi Casland trên 12 Tháng Một, 2022
| 0

Tìm hiểu về hồ sơ pháp lý là việc quan trọng người mua nên thực hiện khi tìm hiểu về bất cứ dự án nào bên cạnh giá bán, thiết kế, tiện ích,… Tuy nhiên, nhiều người mua bất động sản đang chủ quan, chưa kiểm tra kỹ lưỡng dẫn tới các tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” như mua nhà nhưng không được giao sổ hồng do chủ đầu tư gặp các vấn đề pháp lý.

Trong bài viết này, chuyên gia của Casland sẽ phân tích cụ thể về tầm quan trọng của việc kiểm tra hồ sơ pháp lý của một dự án bất động sản, các loại giấy tờ cần biết xác định mức độ uy tín của chủ đầu tư và dự án.

Không nhận được sổ hồng là 1 trong những tình trạng thường gặp ở các dự án không đủ điều kiện pháp lý

1. Tầm quan trọng của kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án bất động sản

Trước khi bắt đầu tiến hành giao dịch, người mua hãy chắc chắn rằng dự án mình mua có hồ sơ pháp lý hợp lệ theo quy định của Nhà nước. Bởi vì, đây là điều đảm bảo rằng khối tài sản sắp mua có đủ điều kiện pháp lý để có thể thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp.

Những rủi ro có thể gặp phải khi mua sản phẩm các dự án không đủ điều kiện pháp lý:

  • Không hoặc chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là sổ hồng).
  • Bị lừa đảo chiếm đoạt tiền do mua phải dự án ma hoặc chủ đầu tư bán 1 sản phẩm cho nhiều người mua để thu lợi bất chính.
  • Đối với các nhà đầu tư, đặc biệt đầu tư lướt sóng, vốn sẽ bị “chôn chân” vì dự án không hoàn thành đúng tiến độ hoặc không có sổ hồng để sang nhượng.
  • Dự án chậm bàn giao nhà theo cam kết hoặc “nằm im bất động” trong nhiều năm.

Như vậy, việc kiểm tra bộ hồ sơ pháp lý của dự án bất động sản làm việc cần phải làm đối với người mua để ở hay nhà đầu tư. Đây là các thông tin mà người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp. Với những dự án có hồ sơ hợp lệ, chủ đầu tư uy tín thì người mua hoàn toàn có thể kiểm tra. 

Dự án Manhattan Tower khởi công từ năm 2009 tới nay vẫn chưa hoàn thành, đến hết năm 2021 vẫn trong tình trạng “ngủ đông”

Phần tiếp theo sẽ giúp người mua nắm được các loại giấy tờ cần tìm hiểu trong 1 bộ hồ sơ pháp lý bất động sản.

2. Các loại giấy tờ cần có trong một bộ hồ sơ pháp lý

Trong bộ hồ sơ pháp lý của 1 dự án bất động sản có nhiều loại giấy tờ. Trong đó có 5 loại giấy tờ quan trọng cần phải có, đó là:

Thứ nhất, Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án

Văn bản này thể hiện cơ quan chính quyền đã thẩm định, xác nhận chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh các dự án bất động sản.

Thứ 2, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyết định cấp đất/Quyết định cho thuê đất

Văn bản này thể hiện đất thực hiện dự án là “đất sạch”, nằm trong quy hoạch xây dựng của chính quyền, không có các tranh chấp pháp lý. Đồng thời, mảnh đất đã được giải phóng mặt bằng hoàn chỉnh, có thể tiến hành xây dựng.

Thứ 3, Giấy phép xây dựng hợp pháp do Sở Xây dựng cấp

Văn bản này chứng minh dự án nằm trong quy hoạch xây dựng của địa phương, đã được thẩm định về tính minh bạch của dự án, chủ đầu tư có đủ điều kiện pháp lý để xây dựng. Những dự án không có giấy phép xây dựng sẽ bị phạt tiền và đình chỉ thi công dẫn tới tình trạng dự án bị chậm tiến độ, ảnh hưởng tới lợi ích của người mua.

Một số dự án thuộc nhóm được miễn giấy phép xây dựng (theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014). Người mua nên tới cơ quan chính quyền để xác minh dự án có thuộc vào nhóm đối tượng được miễn hay không.

Dự án C-River View (TP Thủ Dầu Một, Bình Dương) bị buộc dừng thi công do chưa được cấp giấy phép xây dựng (cập nhật tháng 1/2022)

Thứ 4, Văn bản chấp thuận đầu tư

Loại giấy tờ này đảm bảo rằng cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã chấp thuận với kế hoạch đầu tư xây dựng của chủ đầu tư. Văn bản được thực hiện theo quy định tại Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Thứ 5, Biên bản nghiệm thu hoàn thiện kết cấu móng công trình

Đây là văn bản mà người mua các dự án chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở cần quan tâm. Các dự án được mở bán hợp lệ khi đã có biên bản xác nhận nghiệm thu phần móng. Điều này cũng cho thấy dự án đã hoàn thành phần móng đúng thiết kế, đạt chất lượng yêu cầu. 

Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản này vì đây là giấy tờ được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Ngoài 5 loại giấy tờ bắt buộc kể trên, người mua cũng nên quan tâm tới một số giấy tờ sau:

Các loại giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính

Dự án có đủ điều kiện pháp lý cần phải có các loại giấy tờ liên quan tới thuế giá trị gia tăng, thuế môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền sử dụng đất,… Chỉ khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì dự án mới được cấp sổ hồng. Do vậy, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư công khai các giấy tờ này, đồng thời, nên tới Sở Tài nguyên, Sở Xây dựng và Sở Kiến trúc Quy hoạch địa phương nơi dự án được thực hiện để kiểm tra. 

Với các chủ đầu tư không chịu công khai hoặc viện cớ trì hoãn, người mua nên cân nhắc về việc tiến hành giao dịch. Bởi vì, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, thì căn hộ/mảnh đất sẽ không được cấp sổ hồng.

Bản quy hoạch chi tiết 1/500 

Bản quy hoạch 1/500 sẽ cho thấy các thông tin chi tiết về thiết kế dự án, các tiện ích, mặt bằng,… Người mua cần biết để khi chủ đầu tư có các dấu hiệu sai phạm như lấn chiếm các khu vực công cộng với mục đích khác thì sẽ có kiến nghị kịp thời, bảo vệ quyền lợi. Lưu ý, bản quy hoạch này cần có sự xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Cư dân chung cư Saigon Gateway phản đối chủ đầu tư xây dựng trái phép cao ốc 25 tầng trên phần đất dành cho công viên nội bộ

3. Cách tìm hiểu bộ hồ sơ pháp lý dự án bất động sản

Với nhiều năm kinh nghiệm tư vấn cho các khách hàng, chuyên gia Casland khuyên bạn nên tìm hiểu bộ hồ sơ pháp lý bằng các cách sau đây:

Làm việc trực tiếp với đại diện chủ đầu tư

  • Khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư xuất trình tối thiểu 5 loại giấy tờ bắt buộc đã nêu trong mục 2. 
  • Bên cạnh đó, khách hàng nên hỏi chủ đầu tư về thời gian bàn giao sổ hồng và các phí cần đóng khi nhận sổ hồng. Theo quy định của Nhà nước, chủ đầu tư sẽ phải cấp sổ hồng cho người mua trong vòng 50 ngày sau khi giao dịch và người mua không mất bất cứ khoản phí nào. 
  • Kiểm tra hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để biết dự án uy tín hay lừa đảo. Các thông tin cần lưu ý trên hợp đồng đó là: 
    • Đại diện ký hợp đồng là người có thẩm quyền hoặc ủy quyền từ phía chủ đầu tư hay không.
    • Về thanh toán: tiến độ, phương thức, thỏa thuận phí phạt nếu có sai phạm của 2 phía.
    • Thông tin về sản phẩm như số tầng, mã căn, phí bảo trì chung cư, tiện ích,…
  • Trường hợp mua đất nền, đất liền thổ thì cần tìm kiểm tra các giấy tờ như: Số tờ số thửa với đất có sổ, quy hoạch của thửa đất phân lô bán nền,…

Kiểm tra tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Người mua nên chủ động tới các cơ quan Nhà nước ở địa phương có dự án để tìm hiểu về quy hoạch sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với dự án đó.

Kiểm tra thông qua hình thức vay trả góp

Khách hàng nên sử dụng hình thức này để được ngân hàng thẩm định tính hợp lệ của dự án. Với các dự án có vấn đề về hồ sơ pháp lý sẽ không được cho vay, và ngược lại.

Tư vấn tư các công ty môi giới bất động sản uy tín

Ở các công ty môi giới uy tín, các chuyên gia sẽ tìm hiểu các thông tin và tư vấn cho khách hàng về hồ sơ pháp lý dự án. Nhờ đó, khách hàng lựa chọn được dự án có chủ đầu tư uy tín.

Tổ hợp chung cư Eco Green Saigon tại quận 7 là 1 dự án có hồ sơ pháp lý đầy đủ 

Kết lại, kiểm tra hồ sơ pháp lý của các dự án bất động sản là cách để bảo vệ tiền của và quyền lợi cho người mua. Vì vậy, bất cứ ai có nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu tư cũng cần tìm hiểu kỹ các văn bản này. 

Nếu bạn còn bất cứ câu hỏi nào hoặc cần chuyên gia của Casland tư vấn, vui lòng liên hệ Hotline 0963 688 066 để được giải đáp cụ thể nhé!

Để lại một câu trả lời

Địa chỉ email của bạn sẽ không được công bố.

So sánh các bảng liệt kê

Nhận Ngay Thông Tin Bảng Giá
Phân tích thị trường & Các phương án đầu tư
Bộ tài liệu