Dự án ma, cò bất động sản, lừa đảo là những cụm từ không còn xa lạ khi nói về bất động sản. Thế nhưng vẫn có nhiều người dân bị sập bẫy, bị lừa tiền. Một trường hợp tiêu biểu gần đây là công ty địa ốc Alibaba với các dự án ma. Khiến cho hơn 6000 người bị mất tiền mà không biết bao giờ mới đòi lại được. Vậy dự án ma là gì? Các chiêu thức lừa đảo hiện nay ra sao? Dấu hiệu nào để nhận biết các dự án ma?
Bài viết này giúp các bạn làm rõ các câu hỏi trên. Cùng những gợi ý các bước để kiểm tra pháp lý của một dự án bất động sản. Để tránh mua phải các dự án ma, mất tiền mất thời gian và cả công sức. Cùng Casland đọc tiếp nhé!
DỰ ÁN MA LÀ GÌ?
Dự án ma được hiểu là các dự án không có thật. Dự án trên giấy hay dự án đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý để bán. Lợi dụng nhu cầu về nhà ở tăng cao ở các thành phố lớn. Một số công ty bất động sản chuyên làm ăn chộp giật tạo ra để thu lợi bất chính.
Một cảnh thường thấy ở các dự án ma
Các hình thức lừa đảo càng ngày càng tinh vi. Đó là lý do tại sao có rất nhiều người dân vẫn bị lừa. Dù đây là vấn đề không hề mới và được báo đài cảnh báo thường xuyên. Điển hình là trường hợp lừa đảo của công ty địa ốc Alibaba thời gian qua. Làm Hơn 6700 khách hàng bị lừa với số tiền lên tới 2500 tỷ đồng.
CÁC DỰ ÁN MA ĐƯỢC HÌNH THÀNH NHƯ THẾ NÀO?
Đa số các dự án ma thường ở vùng đất quy hoạch cho các công trình công cộng, đất nông nghiệp, đất không được chuyển đổi thành đất thổ cư…Một số công ty bất động sản đã tranh thủ tự lập dự án. Tự phân lô và rao bán với giá rẻ hơn thị trường cùng hứa hẹn sinh lời cao. Khiến cho nhiều người dân nhẹ dạ cả tin bị lừa.
Ví dụ như dự án ma “Khu dân cư cao cấp Long Phụng 1”. Do công ty cổ phần Thiết kế Xây dựng địa ốc Đại Phúc Real phân lô trái phép. Dự án nằm tại khu đất mặt tiền đường Lò Lu, quận 9.
Nguyên nhân vì sao các dự án ma vẫn xuất hiện liên tục, đặc biệt ở các tỉnh thành là do:
– Nhu cầu mua nhà ở của người dân, đặc biệt bộ phận dân nhập cư cao. Đánh vào tâm lý “an cư lạc nghiệp”. Một số công ty bất động sản làm ăn chộp giật đã tạo ra các dự án ma để trục lợi bất chính.
– Luật pháp vẫn còn nhiều kẽ hở trong chế tài huy động vốn. Thông qua phiếu giữ chỗ, hợp động góp vốn, nguyên tắc đặt cọc…Các hình thức xử phạt vẫn còn nhẹ chưa đủ sức răn đe. Nên nhiều cá nhân, tổ chức vẫn bất chấp tạo ra các dự án ma để lừa đảo, chiếm đoạt tiền của người dân.
– Các thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản đang còn thiếu minh bạch, chưa đầy đủ. Khiến cho việc tra cứu thẩm định các dự án vẫn còn khó khăn. Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý các vi phạm vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc nhanh chóng. Khiến cho nhiều dự án ma vẫn mọc lên đều đều. Chính quyền chỉ biết khi người dân mang đơn tố cáo.
Để không bị rơi vào tình cảnh mất tiền mà không có nhà ở. Mọi người hãy thật tỉnh táo để nhận ra các chiêu thức lừa đảo càng ngày càng tinh vi hiện nay nhé!
CÁC CHIÊU THỨC LỪA ĐẢO TINH VI HIỆN NAY
Các chiêu thức lừa đảo càng ngày càng tinh vi khiến cho nhiều người dân khó mà nghi ngờ được. Dưới đây là một vài kịch bản phổ biến:
– Tự thiết kế website có bản đồ quy hoạch cụ thể, phối cảnh đẹp mắt. Chạy quảng cáo Google ads, Facebook ads.
– Gọi điện thoại nhắn tin để chèo kéo khách hàng quan tâm tới dự án, mời đi xem dự án. Những lời mới chào thường rất hấp dẫn như: đầu tư ít sinh lời nhiều, đặt cọc sớm thì sẽ được nhận các phần quà có giá trị. Mua từ 2 lô trở lên thì khách hàng sẽ được chiết khấu cao,…
– Hẹn khách hàng đi xem dự án. Kịch bản thường thấy đó là những lời mời chào đi xem dự án, có xe đưa đón tận nơi. Trên xe có nhiều người cùng đi và họ thảo luận rất sôi nổi về dự án đó. Nhưng thực chất đó là chim mồi đang đóng kịch để khiến cho khách hàng tin tưởng. Điểm đến đầu tiên là các dự án có thật nhưng đã hết các lô đất để bán. Sau đó họ dẫn khách tới vùng sâu xa hẻo lánh hơn. Trong lúc khách hàng đang bối rối và phân vân thì sẽ có những chiếc xe hơi sang trọng chạy tới. Thỏa thuận và đặt cọc ngay tại chỗ. Cách này làm cho khách hàng tin tưởng và ra quyết định mua ngay thời điểm đó.
Đừng vội tin cảnh mua bán sôi nổi ở hiện trường các dự án, vì có thể là một vở kịch đấy!
Chiêu thức “treo đầu dê bán thịt chó”:
– Chủ đầu từ đánh sai mã lô đất để làm ra nhiều bản hợp đồng. Nghĩa là nhiều người bị lừa mua cùng 1 lô đất nhưng với các mã hợp đồng khác nhau.
– Chiêu thức làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản gắn với lô đất đó để trục lợi. Ví dụ: cá nhân đi thuê đất của nhà nước/ cá nhân. Rồi tự ý san lấp mặt bằng, lén phân lô, xây dựng nhà rồi rao bán. Một trường hợp khác cũng hay xảy ra đó là chủ đầu tư bán đất đã được cầm cố cho ngân hàng. Điều này khiến cho người mua không thể xây dựng nhà ở. Vì không có sổ đỏ hoặc chưa được chuyển đổi lên đất thổ cư…Khách hàng có thể bị mất tiền trong trường hợp ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản.
Đây chỉ là 5 chiêu thức phổ biến mà một số công ty bất động sản/ cá nhân dùng để lừa đảo. Trên thực tế còn có nhiều thủ đoạn tinh vi khác nữa. Vì vậy, nếu bạn đang có ý định đầu tư mua đất, mua nhà, đừng tin tưởng 100% vào môi giới. Mà hãy chủ động tìm hiểu, phân tích xem đó có phải là dự án ma hay không. Đọc tiếp để biết một số dấu hiệu nhận biết dự án ma nhé!
4 DẤU HIỆU NHẬN BIẾT DỰ ÁN MA
Thiếu cơ sở hạ tầng cơ bản
Các dự án ma thường thiếu cơ sở hạ tầng cơ bản- điện, đường, trường, trạm. Để qua mắt người dân thì một số dự án có làm đường nhưng chỉ là đường sỏi tạm bợ. Lòng đường hẹp chưa đạt điều kiện tối thiểu là 5m. Như vậy là không đảm bảo theo quy định của nhà nước về xây dựng cơ sở hạ tầng cho dự án phân lô đất nền.
Ở các dự án ma thường chỉ có đường mà không có điện- trường- trạm
Do vậy, khi xem xét một dự án, bạn cần quan tâm tới hệ thống cơ sở hạ tầng cơ bản. Để nhận biết đó là dự án thật sự hay dự án ma nhé. Bạn cũng không muốn sống ở một nơi mà không có điện nước, xa trường học, bệnh viện đúng không nào.
Dự án có các cái tên như: “Hợp đồng góp vốn”, “thỏa thuận đặt cọc”, Phiếu đăng ký giữ chỗ”
Đây là 3 cái tên phổ biến của dự án ma. Cách làm thường thấy đó là các cò bất động sản đi chào mời khách hàng làm ăn chung. Đặt chỗ mua trước để hưởng giá tốt và thu lời cao. Rồi khi khách hàng giao tiền thì chúng lợi dụng một số kẽ hở trong luật pháp. Khiến cho người dân bị đuối lý không đòi lại được số tiền đã bỏ ra.
Đất nền giá rẻ
Hãy thật cảnh giác với những lời mời chào mua đất nền thanh lý giá rẻ. Bởi lẽ, đất nền được phép xây dựng nhà ở hiện tại không có giá rẻ. Dự án mà có giá rẻ là có nguyên nhân của nó. Ví dự như: xa xôi hẻo lánh, đất đang tranh chấp, giấy tờ pháp lý không rõ ràng. Đất công, đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng,…
Giấy tờ mập mờ
Một dự án mà được Chính phủ hay HĐND cấp tỉnh phê duyệt, đã được chuyển mục đích sử dụng đất,…Thì dự án đó không còn là dự án ma nữa. Nó là dự án thật và có giấy tờ rõ ràng rồi. Vậy nên, khi bạn có ý định mua đất thì cần phải kiểm tra giấy tờ đầy đủ. Xem đã có sổ chưa, đã được cấp phép chuyển đổi chưa.
Có một số trường hợp tinh vi hơn, chủ đầu tư cho xây dựng lên các căn nhà để tạo lòng tin với khách hàng. Đây là đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng. Hay, cũng có trường hợp giấy tờ bị làm giả, một lô đất có nhiều mã hợp đồng. Để không bị lừa bạn nên kiểm tra giấy tờ và tra cứu thông tin về đất ở các cơ quan chức năng có thẩm quyền nhé.
Xây dựng các căn nhà để tạo lòng tin về mặt pháp lý của lô đất là một thủ đoạn tinh vi của những kẻ lừa đảo
Những lời hứa hẹn hấp dẫn
“Bốc thăm trúng thưởng”, “mua đất tặng vàng”, “cam kết tỷ lệ sinh lời cao”, “chỉ còn vài lô giá rẻ”,… Là những lời hứa hẹn thông dụng của những kẻ đi bán dự án ma. Với những chiêu dụ đánh vào tâm lý ham rẻ, được nhận quà có giá trị. Khiến khách hàng dễ dàng tin tưởng sập bẫy của bọn lừa đảo mất tiền cọc, tiền giữ chỗ. Do đó, bạn hãy cẩn thận với những lời mời chào nghe hấp dẫn như vậy nhé.
Những việc cần thực hiện khi phát hiện ra bị lừa đảo mua dự án ma
– Làm đơn khiếu nại, tố cáo đến ngay đơn vị môi giới, chủ đầu tư dự án. Và các cơ quan công an phường xã, quận huyện gần nhất. Thêm vào đó là gửi cho báo chí, đài truyền hình để gây áp lực cho các đơn vị lừa đảo đó lấy lại tiền.
– Nếu đưa đơn khiếu nại mà không lấy lại được tiền, thì bạn nên viết đơn khởi kiện lên tòa án. Có nhiều trường hợp người dân biết bị lừa. Nhưng vẫn cố tiếp tục mua với hy vọng đất đó sẽ được chuyển đổi. Hoặc lách luật để xây dựng trái phép. Thì người chịu thiệt vẫn là người dân chứ không phải những kẻ lừa đảo.
Để tránh rơi vào tình thế bị lừa, mất thời gian và công sức để giải quyết. Thì lời khuyên cho các bạn đó là. Hãy chủ động thực hiện các bước kiểm tra pháp lý của một dự án bất động sản.
CÁC BƯỚC ĐỂ KIỂM TRA PHÁP LÝ CỦA MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
– Thứ nhất, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án
Bạn nên tìm hiểu kỹ luật của Nhà nước để biết, một dự án đất nền bán được thì chủ đầu tư cần có những giấy tờ gì. Theo Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản. Một dự án bất động sản (ở đây là đất nền) cần có:
1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng. Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
2) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
3) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
4) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
5) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu xem dự án này có đơn vị thứ 3 nào bảo đảm về tài chính hay không. Thông thường các đơn vị thứ 3 này là các ngân hàng.
– Thứ hai, bạn cần khảo sát thực tế dự án
Giấy tờ pháp lý hoàn toàn có thể bị làm giả, do đó, bạn cần phải đến khảo sát trực tiếp về dự án. Sau đó đến các cơ quan hành chính của địa phương để kiểm tra. Xem bản đồ quy hoạch có đúng như bản đồ quy hoạch, thông tin mà công ty bất động sản, môi giới giới thiệu hay không nhé. Đừng vội tin vào những lời quảng cáo hấp dẫn hay những cảnh bạn thấy trước mặt. Vì đó có thể là một vở kịch được dàn dựng đấy.
Đừng vội tin vào những quảng cáo đất giá rẻ, mà hãy tìm hiểu thật kỹ xác minh cẩn thận trước khi quyết định đặt cọc
Bằng cách đến địa chỉ dự án giúp bạn hình dung được hệ thống cơ sở vật chất của dự án đó. Tiến độ hoàn thành của dự án đến đâu.
Đồng thời nhớ tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư là ai. Đừng chỉ vào website chủ đầu tư để đọc. Mà bạn nên tìm trên google mục tin tức để xem có các bài báo nào về chủ đầu tư đó hay chưa. Ví dụ chủ đầu tư có đang nợ thuế, có những sai phạm gì, hay có các dự án nào thành công chưa. Bạn nên chọn các trang báo uy tín nhé.
– Thứ ba, bạn tìm đến các luật sư để được tham vấn về dự án
Bạn không nên tin hoàn toàn vào quảng cáo trên facebook. Tin nhắn điện thoại hay ngay cả giấy tờ được chủ đầu tư đưa ra cho bạn. Bởi vì như đã nói, thì giấy tờ vẫn có thể làm giả, hoặc cách lách luật tinh vi. Luật sư sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định luật pháp khi mua đất, thẩm định xem dự án đó có khả thi không. Là dự án thật hay dự án ma.
Với các thông tin mà chúng tôi chia sẻ trên đây, thì bạn đã hiểu được thế nào là một dự án ma. Các dấu hiệu nhận biết, các bước kiểm tra tính pháp lý của dự án. Cũng như cách xử lý khi lỡ mua phải một dự án ma. Hãy tự chủ động tìm kiếm thông tin, tham khảo những người có hiểu biết về luật pháp. Để không mua phải dự án ma, rơi vào hoàn cảnh tiến thoái lưỡng nan bạn nhé!
