Khi tìm hiểu về việc mua bán căn hộ chung cư, bạn sẽ làm quen với khái niệm sổ hồng. Vậy căn hộ chung cư có sổ hồng và chưa có sổ hồng có gì khác biệt? Bạn nên mua căn hộ có hay chưa có sổ hồng? Bài viết dưới đây sẽ đưa ra các thông tin cần thiết, giúp bạn tìm được câu trả lời phù hợp cho mình.
#1. Những điều cần biết về quy định cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư
Sổ hồng là tên gọi phổ biến và không chính thống của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ ngày 10/12/2009, Nhà nước thống nhất một mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có bìa màu hồng cánh sen hay còn được gọi là sổ hồng mới, thay cho các loại sổ đỏ, sổ hồng cũ.
Xem thêm Phân biệt sổ hồng với sổ đỏ – Những điều bạn nên biết khi mua nhà đất để hiểu thêm về các quy định của Nhà nước về các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất hiện nay.
Nên mua căn hộ chung cư có hay chưa có sổ hồng là câu hỏi được nhiều người quan tâm khi đi tìm mua nhà ở hiện nay.
Sổ hồng là cơ sở Pháp lý khẳng định người chủ căn hộ là người sở hữu hợp pháp tài sản bất động sản. Họ sẽ được Pháp luật bảo vệ các quyền về sở hữu nhà ở khi có các tranh chấp xảy ra. Đồng thời, họ có thể sử dụng sổ hồng cho việc thế chấp tài sản vay vốn, chuyển nhượng lại,… Vì vậy, bất cứ ai khi mua căn hộ chung cư nói riêng, nhà đất nói chung, đều mong muốn được cấp sổ hồng.
Đối với các dự án căn hộ chung cư, sổ hồng là cơ sở để khẳng định dự án đó có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư thực hiện đầy đủ các quy định của Nhà nước khi tiến hành xây dựng và phát triển dự án.
Theo khoản 1 Điều 72 trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án cần gửi cho Sở Tài Nguyên và Môi trường các loại giấy tờ
Bao gồm:
“a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;
b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có);
c) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
d) Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;
đ) Báo cáo kết quả thực hiện dự án.”
Sau khi tiếp nhận các loại giấy tờ và thực hiện kiểm tra hiện trạng sử dụng đất và chất lượng công trình, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ đưa ra quyết định phê duyệt việc cấp quyền chuyển nhượng sử dụng đất, nhà cho chủ đầu tư hay không.
Đây là điều kiện tiên quyết để chủ đầu tư có thể thực hiện việc đăng ký và trao sổ hồng cho người mua nhà.
Đối với những dự án không thực hiện đúng quy định cấp sổ hồng trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua, thì dự án đó có thể gặp một số vấn đề khiến cơ quan Nhà nước không chấp thuận đề nghị cấp quyền sở hữu nhà cho chủ đầu tư.
Lí do dự án căn hộ chung cư chưa được cấp sổ hồng
Hồ sơ pháp lý của dự án không đầy đủ hoặc minh bạch
Chủ đầu tư không cung cấp đủ giấy tờ theo quy định cho Sở Tài Nguyên và Môi trường sẽ không được tiếp nhận hồ sơ đăng ký cấp sổ hồng. Những dự án gặp vấn đề về hồ sơ pháp lý thường do chủ đầu tiến hành xây dựng khi chưa được cấp phép, hoặc xây dựng sai với quy định trong giấy phép đăng ký hoặc theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt.
Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
Theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12, chủ đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh phải có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất cho Nhà nước. Nhà nước sẽ không cấp sổ hồng cho các dự án chưa hoàn thành việc đóng thuế sử dụng đất cho chủ đầu tư.
Chủ đầu tư chưa giải quyết xong phần giải chấp với ngân hàng
Trường hợp này xảy ra khi chủ đầu tư đã thế chấp ngân hàng để vay vốn. Khi dự án hoàn thành và bàn giao cho người mua, chủ đầu tư chưa hoặc không có khả năng hoàn trả khoản nợ và quyền sở hữu dự án nằm trong tay ngân hàng. Theo quy định thì Nhà nước sẽ không cấp sổ hồng cho các dự án đang vướng vấn đề nợ với ngân hàng.
Người dân treo băng rôn cầu cứu vì chủ đầu tư chưa bàn giao sổ hồng
Dự án được xây dựng sai với bản thiết kế/quy hoạch đã được duyệt
Khi đăng ký giấy phép xây dựng, chủ đầu tư sẽ phải cung cấp bản thiết kế và quy hoạch thiết kế lên các cơ quan chức năng có thẩm quyền. Sau khi được duyệt, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện đúng theo thiết kế và quy hoạch đã được thông qua đó. Đối với các dự án thực hiện không đúng cam kết thì sẽ không được cấp sổ hồng.
Theo khoản 4, điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, dự án xây dựng lấn chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng sẽ không được cấp sổ hồng.
#2. Phân biệt chung cư có sổ hồng và chung cư chưa có sổ hồng
Từ các thông tin ở mục 1, chúng ta có thể hiểu rằng,
Chung cư có sổ hồng là dự án có hồ sơ pháp lý minh bạch, chủ đầu tư thực hiện đúng quy định về xây dựng của Nhà nước.
Chúng ta hoàn toàn yên tâm khi mua căn hộ chung cư trong các dự án này.
Ưu điểm của mua nhà chung cư đã có sổ hồng là Nhà nước sẽ bảo vệ chủ sở hữu căn hộ khi có các tranh chấp xảy ra. Nhược điểm là giá bán căn hộ ở thời điểm dự án hoàn thành sẽ cao hơn thời điểm dự mới ra mắt hoặc trong quá trình xây dựng.
Chung cư chưa có sổ hồng – ở đây cần tách biệt thành 2 nhóm.
Nhóm 1: Dự án căn hộ chung cư đang trong quá trình thi công ( nên chưa có sổ hồng ): Nếu khách hàng mua các căn hộ dạng này sẽ có nhiều rủi ro: Không biết dự án có hoàn thành hay không, có hoàn thành đúng tiến độ, đúng chất lượng, hoặc có được bàn giao sổ đỏ khi hoàn thiện hay không.
Nhưng đổi lại, mua căn hộ tại thời điểm này sẽ có nhiều lợi thế: Chọn trước được căn đẹp, giá rẻ, được thanh toán theo tiến độ.
Nhóm 2: Dự án căn hộ chung cư đã hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng ( nhưng vẫn chưa có sổ hồng ): Thông thường, sau một năm bàn giao, nếu dự án căn hộ chung cư vẫn chưa có sổ hồng – chứng tỏ dự án đang có vấn đề ( pháp lí có vấn đề, chất lượng xây dựng không đảm bảo, chủ đầu tư nợ ngân hàng…. ).
Mặc dù việc ăn ở, sinh hoạt, các quyền sở hữu nhà ở, thế chấp ngân hàng… của cư dân vẫn bình thường, không khác gì căn hộ đã có sổ. Nhưng thực chất, căn hộ vẫn đang thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, cư dân sẽ không được pháp luật bảo vệ nếu như có tranh chấp xảy ra.
Tất nhiên, căn hộ đã được bàn giao lâu nhưng chưa được cấp sổ sẽ bị mất đi giá trị khá nhiều. Khách hàng nên cân nhắc trước khi mua căn hộ dạng này
#3. Nên mua căn hộ chung cư có sổ hồng hay chung cư chưa có sổ hồng?
Sẽ không có một câu trả lời chính xác cho tất cả mọi người về câu hỏi “Nên mua căn hộ chung cư có hay chưa có sổ hồng?”. Mỗi người mua sẽ có những nhu cầu căn hộ và điều kiện tài chính khác nhau. Đối với những người mua lựa chọn mua căn hộ chưa có sổ hồng thì sẽ cần nghiên cứu kỹ một số yếu tố như chủ đầu tư dự án, tính pháp lý của dự án, bản vẽ thiết kế,… để đảm bảo quyền lợi của mình.
Hy vọng bài viết đã giúp bạn tìm được câu trả lời phù hợp cho mình. Hãy thường xuyên truy cập website Casland.vn để cập nhật thông tin hữu ích về lĩnh vực bất động sản nhé!
