Từ A – Z Quy định về mua nhà chung cư và cấp sổ hồng cho người nước ngoài

Người nước ngoài khi mua nhà, căn hộ chung cư tại Việt Nam có được cấp sổ hồng? Thời gian trong bao lâu? Những quy trình, thủ tục ra sao? Lệ phí như thế nào? Có khác gì so với người sở tại? Mời Anh/Chị Đọc bài viết dưới đây để hiểu rõ.

#1. Những quy định về mua nhà chung cư tại Việt Nam đối với người nước ngoài

Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định cụ thể về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với các Tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo đó, các tổ chức, cá nhân nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam và thỏa mãn các điều khoản đã quy định trong Luật Nhà ở 2014, thì đều có thể sở hữu nhà ở.

Dưới đây là một số quy định về mua nhà chung cư tại Việt Nam mà các tổ chức, cá nhân nước ngoài nên biết.

Lưu ý: Phần in nghiêng trong bài được trích dẫn từ trong các điều luật do Chính phủ ban hành để đảm bảo tính chính xác, giúp bạn thực hiện đúng các quy định của Nhà nước.

Đối tượng được sở hữu nhà ở

Người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc các nhóm đối tượng được quy định trong Khoản 1 Điều 159, cụ thể như sau:

“a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

1. b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
2. c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.”

Người nước ngoài có nhu cầu mua nhà chung cư ở Việt Nam ngày càng nhiều.

Những điều kiện cần thiết để sở hữu nhà ở

Điều 160 quy định những điều kiện để được sở hữu nhà ở Việt Nam đối với từng nhóm đối tượng người nước ngoài, cụ thể là:

+ Nhóm đối tượng ở điểm a cần “phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.”

+ Nhóm đối tượng ở điểm b cần “phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.”

+ Nhóm đối tượng ở điểm c thì “phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.”

Bên cạnh đó, các tổ chức và cá nhân nước ngoài cần phải có các giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện sở hữu nhà tại Việt Nam. Các giấy tờ bao gồm:

• Đối tượng là cá nhân thì cần có hộ chiếu còn giá trị và có dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam. Họ không thuộc diện được quyền ưu đãi. 
• Đối tượng là tổ chức nước ngoài cần có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư còn có hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch chuyển nhượng nhà ở.

Những hình thức để sở hữu nhà ở

Trong Khoản 2 của Điều 159 đã quy định về hình thức để được sở hữu nhà tại Việt Nam đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài, bao gồm”

“a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

1. b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.”

Loại hình nhà ở được sở hữu? Người nước ngoài có được mua đất?

Điểm b Khoản 2 Điều 159 quy định rõ về loại hình nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu.

Hai loại hình mà họ được mua đó là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ nằm trong các dự án xây dựng nhà ở.

Họ không được phép mua nhà mặt đất hoặc đất thuộc các khu vực quân sự, hoặc nằm ngoài các khu dự án bất động sản.

Thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Thời gian sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định cụ thể tại Điều 161 cũng trong Luật này.

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ có thời gian sở hữu nhà ở tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận. Họ có thể xin gia hạn thêm nếu có nhu cầu.

+ Đối với những cá nhân kết hôn với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì sẽ có thời gian sở hữu lâu dài giống như các công dân Việt Nam.

Những giấy tờ cần có khi mua nhà tại Việt Nam đối với người nước ngoài

Nghị định của Chính phủ số 51/2009/NĐ-CP đã quy định cụ thể những loại giấy tờ mà các tổ chức, cá nhân nước ngoài cần chuẩn bị để thực hiện việc mua và sở hữu nhà ở Việt Nam. Các loại giấy tờ được ghi trong Điều 5 và Điều 6 của Nghị định 51/2009/NĐ-CP.

•       Đối với nhóm đối tượng là cá nhân người nước ngoài

1. Giấy tờ chứng minh đối tượng được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu hoặc các giấy tờ có giá trị thay thế hộ chiếu (sau đây gọi chung là hộ chiếu) do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp kèm theo một trong các giấy tờ sau đây:

1. a) Trường hợp là người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam thì phải có tên trong Giấy chứng nhận đầu tư hoặc trong giấy tờ tương ứng với hoạt động đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) còn thời hạn từ một năm trở lên hoặc có giấy tờ chứng minh là thành viên Hội đồng quản trị, Hội đồng quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam;
2. b) Trường hợp là người được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp thuê giữ các chức danh tổng giám đốc, giám đốc và cấp phó của doanh nghiệp hoặc trưởng, phó các đơn vị trực thuộc doanh nghiệp thì phải có hợp đồng thuê giữ chức danh quản lý hoặc có quyết định bổ nhiệm được lập bằng tiếng Việt;
3. c) Trường hợp là người có công đóng góp với đất nước thì phải có Huân chương hoặc Huy chương của Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam trao tặng;
4. d) Trường hợp là người có đóng góp đặc biệt cho đất nước thì phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực cá nhân nước ngoài có đóng góp và gửi tới Bộ Xây dựng xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản cho phép;

đ) Trường hợp là người vào Việt Nam làm việc trong lĩnh vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục – đào tạo, văn hóa, thông tin, thể dục, thể thao, y tế, xã hội, luật sư thì phải có văn bằng chứng minh có trình độ kỹ sư, cử nhân trở lên do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo một trong các giấy tờ sau đây:

– Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp;

– Giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

1. e) Trường hợp là người có kỹ năng đặc biệt thì phải có giấy tờ xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực mà người nước ngoài có chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) hoặc Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải có giấy phép hành nghề);
2. g) Trường hợp là người kết hôn với công dân Việt Nam thì phải có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam.
3. Giấy tờ chứng minh điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Cá nhân nước ngoài phải có Thẻ thường trú hoặc Thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp và không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự nước ngoài và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam ngày 23 tháng 8 năm 1993 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.”

•       Đối với nhóm đối tượng tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

“Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc đối tượng được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đang hoạt động tại Việt Nam và có Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn thời hạn từ một năm trở lên.”

#2. Quy định cấp sổ hồng cho người nước ngoài

Sổ hồng là tên gọi thông dụng và không chính thức của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định của Điều 97 Luật Đất đai 2013, từ sau ngày 10/12/2009 pháp luật chỉ sử dụng thống nhất một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các loại sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và sổ hồng cũ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) sẽ không còn được sử dụng để cấp cho các chủ sở hữu nhà ở.

Người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam được cấp sổ hồng theo quy định của Nhà nước.

Thủ tục và trình tự cấp sổ hồng hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được quy định tại Điều 7, Điều 8, Điều 9 Chương III trong Nghị định số 51/2009/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

“Điều 7. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế

1. Đối với trường hợp mua căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (bao gồm cả trường hợp mua căn hộ hình thành trong tương lai và mua căn hộ có sẵn) thì bên bán phải có các giấy tờ sau đây:
2. a) Quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở thương mại của cơ quan có thẩm quyền;
3. b) Hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho doanh nghiệp;
4. c) Bản vẽ sơ đồ mặt bằng căn hộ mua bán;
5. d) Biên bản bàn giao căn hộ kèm theo bản quy định về quản lý sử dụng chung cư do doanh nghiệp bán nhà ban hành (áp dụng đối với trường hợp mua căn hộ có sẵn).
6. Đối với trường hợp mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại của cá nhân thì phải là căn hộ chung cư có sẵn và bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu theo quy định sau đây:
7. a) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Luật Nhà ở hoặc theo Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng;
8. b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở trên đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.

Điều 8. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải lập một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:

1. Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở bằng tiếng Việt và tiếng Anh (theo mẫu hướng dẫn tại Phụ lục I và II ban hành kèm theo Nghị định này);
2. Bản chính hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở hoặc giấy tờ về thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam. Trường hợp mua căn hộ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán không phải có chứng nhận của công chứng. Nếu mua, nhận tặng cho căn hộ của cá nhân thì hợp đồng phải có chứng nhận của công chứng theo quy định của pháp luật về nhà ở;
3. Bản sao có chứng thực hộ chiếu nước ngoài và một trong các giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, đ, e và g khoản 1, khoản 2 Điều 5, Điều 6, điểm a, điểm b khoản 1 Điều 7 của Nghị định này; trường hợp bản sao hộ chiếu không có chứng thực thì khi nộp hồ sơ phải mang bản gốc để đối chiếu. Đối với văn bằng chứng minh trình độ, giấy tờ chứng nhận kết hôn do nước ngoài cấp thì phải được dịch ra tiếng Việt và có chứng nhận của cơ quan công chứng Việt Nam.

Đối với các trường hợp còn lại thì trong hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải có bản gốc các giấy tờ liên quan theo quy định tại Điều 5 và Điều 7 của Nghị định này.

4. Trường hợp mua căn hộ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì phải làm thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và có bản gốc giấy tờ xác nhận đã mua bán căn hộ qua sàn giao dịch theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
5. Biên lai nộp thuế, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật. Mức thuế và lệ phí trước bạ được áp dụng như công dân Việt Nam ở trong nước.

Điều 9. Trình tự, thủ tục và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nộp một bộ hồ sơ hợp lệ (có đủ các giấy tờ theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này) tại Sở Xây dựng nơi có căn hộ. Người tiếp nhận hồ sơ phải tiếp nhận và lập phiếu tiếp nhận hồ sơ, trong đó ghi rõ ngày, giờ, địa điểm trả kết quả; trong trường hợp hồ sơ chưa đủ giấy tờ thì người tiếp nhận hồ sơ phải hướng dẫn cụ thể ngay để người nộp hồ sơ bổ sung giấy tờ. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì Sở Xây dựng trả lại hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết rõ lý do.
2. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Sở Xây dựng thể hiện các nội dung trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật nhà ở và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được sử dụng mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ban hành kèm theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi chung là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) để cấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định tại Nghị định này.

3. Sau khi ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chuyển lại cho Sở Xây dựng để giao cho chủ sở hữu. Người đến nhận giấy chứng nhận phải xuất trình phiếu tiếp nhận hồ sơ, nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận và ký nhận vào Sổ đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Nếu ủy quyền cho người khác đi nhận thay thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật Việt Nam. Lệ phí cấp giấy chứng nhận được áp dụng như công dân Việt Nam ở trong nước.
4. Đối với cá nhân nước ngoài, trong thời hạn hai ngày làm việc, kể từ ngày nhận được giấy chứng nhận từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Xây dựng phải có văn bản gửi Bộ Xây dựng thông báo các thông tin về họ tên, số hộ chiếu, nơi cấp, ngày cấp, quốc tịch của người mua nhà, địa chỉ căn hộ mua bán, số giấy chứng nhận và ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để Bộ Xây dựng đưa lên trang Web của Bộ (mẫu văn bản thông báo của Sở Xây dựng để quản lý việc mua một căn hộ quy định tại Phụ lục III và IV ban hành kèm theo Nghị định này).

Những trường hợp đang có sở hữu một nhà ở tại Việt Nam theo thông báo trên trang Web của Bộ Xây dựng thì không được sở hữu các nhà ở khác trong phạm vi toàn quốc.

5. Thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở quy định tại Điều này tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời hạn này không tính thời gian bổ sung giấy tờ (nếu có).
6. Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp bị hư hỏng, rách nát hoặc bị mất thì chủ sở hữu được cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận. Sở Xây dựng thực hiện cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo thủ tục quy định tại Điều 47 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP.”

Trên thực tế,

Việc cấp sổ hồng cho người nước ngoài vẫn còn nhiều vướng mắc. Do vậy, thời gian mà tổ chức, cá nhân nước ngoài nhận được sổ lâu hơn so với công dân Việt Nam. Hiện nay, Hà Nội là địa phương duy nhất đã cấp sổ hồng cho cá nhân, tổ chức nước ngoài.

TPHCM là địa phương có số lượng người nước ngoài mua nhà cao nhất cả nước nhưng lại chưa thực hiện việc cấp phép này. Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã gửi văn bản đề nghị UBND TPHCM cấp sổ hồng cho nhóm đối tượng người nước ngoài theo Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, tới nay vấn đề này vẫn chưa được giải quyết. Các tổ chức, cá nhân người nước ngoài tại TPHCM sẽ cần phải chờ đợi thêm để nhận được sổ hồng khi mua chung cư tại Việt Nam.

Hy vọng thông tin trong bài viết đã giúp bạn hiểu rõ các quy định của Pháp luật về việc cho phép tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua chung cư tại Việt Nam. Từ đó, bạn sẽ tiết kiệm được thời gian và công sức trong việc chuẩn bị giấy tờ cần thiết và thực hiện đúng quy trình thủ tục bắt buộc.